โควตาต่างชาติ คอนโด นานา: เช็ก 49% อะไรบ้างก่อนวางเงินจอง

กฎที่ทุกคนพูดถึงแต่เข้าใจคลาดเคลื่อนกันบ่อยที่สุดอยู่ในมาตรา 19 ทวิ ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ใจความคือ คนต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (freehold) ในอาคารหนึ่ง ๆ รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคารนั้น ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นของคนไทย จุดที่พลาดกันบ่อยคือคำว่า 'เนื้อที่' — กฎหมายนับจากพื้นที่ห้องชุดที่รวมกัน ไม่ได้นับจากจำนวนยูนิต และไม่รวมพื้นที่ส่วนกลางเข้าไปในสมการด้วย

เทียบกับย่านที่อยู่ติดกันอย่างเพลินจิตหรือราชดำริ ซึ่งมีสัดส่วนคอนโดหรูราคาสูงและผู้ซื้อไทยรายใหญ่ปนอยู่มาก อาคารรอบ ๆ ตลาดนานาและสุขุมวิท ซอย 11 มักมีดีมานด์จากต่างชาติที่กระจุกตัวสูง เพราะเดินถึง BTS นานาได้ และใกล้โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ซึ่งดึงคนไข้ต่างชาติเข้ามาพักระยะยาว ผลคือโควตา 49% ในหลายตึกแถวนี้ตึงกว่าที่คิด ก่อนวางเงินจองจึงควรถือว่าโควตา 'อาจเต็มแล้ว' ไว้ก่อน แล้วค่อยพิสูจน์ว่ายังว่าง ไม่ใช่สมมติว่าว่างแล้วค่อยไปเจอปัญหาตอนโอน

หัวใจที่คนพลาดคือเข้าใจว่าโควตานับ 'จำนวนห้อง' แต่จริง ๆ กฎหมายนับ 'เนื้อที่รวม' ของห้องที่ต่างชาติถือ และการตรวจสอบเกิดขึ้น ณ ตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ไม่ใช่ตอนทำสัญญาจอง เจ้าพนักงานจะเอาเนื้อที่ห้องของผู้ซื้อต่างชาติรายใหม่ไปบวกกับเนื้อที่ที่ต่างชาติถืออยู่แล้ว ถ้ารวมกันเกิน 49% ของเนื้อที่ทั้งอาคาร ก็จดทะเบียนโอนให้ไม่ได้ ต่อให้จ่ายเงินครบแล้วก็ตาม

1. สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษรว่า ห้องที่คุณสนใจยังอยู่ในโควตาต่างชาติหรือไม่ และขอคำตอบเป็นเอกสาร ไม่ใช่คำบอกปากเปล่าจากคนขายหรือฝ่ายขายโครงการ
2. กำหนดในสัญญาจอง/สัญญาจะซื้อจะขายให้การซื้อ 'มีเงื่อนไข' ว่าโควตาต่างชาติต้องได้รับการยืนยันว่าว่าง ณ วันโอน และหากไม่ว่างต้องได้เงินจองคืนเต็มจำนวน
3. วางแผนการโอนเงินตราต่างประเทศตั้งแต่ต้น — คนต่างชาติต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเต็มจำนวนราคาซื้อตามมาตรา 19 การโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารต้องออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET Form) ต่อการโอนแต่ละครั้งและรายงานต่อธนาคารแห่งประเทศไทย
4. หากยอดต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์ ธนาคารอาจออกเอกสารอื่น เช่น หนังสือรับรอง (credit note/bank letter) ซึ่งกรมที่ดินยอมรับได้ ควรยืนยันกับธนาคารล่วงหน้าว่าจะได้เอกสารรูปแบบใด
5. ตรวจให้แน่ใจว่าเอกสาร FET ระบุจำนวนเงินตราต่างประเทศ จำนวนเงินบาทที่แลกได้ ชื่อผู้ส่งและผู้รับ และวัตถุประสงค์ โดยควรระบุให้ชัดว่าเพื่อซื้อห้องชุดหมายเลขใด ที่โครงการชื่อใด

ลำดับที่ปลอดภัยคือ 'ยืนยันโควตาเป็นเอกสาร → ทำสัญญาแบบมีเงื่อนไข → โอนเงินและเตรียม FET → จดทะเบียนโอน' ไม่ใช่จ่ายก่อนแล้วค่อยลุ้น หากโครงการหรือผู้ขายเร่งให้วางเงินโดยไม่ให้เอกสารยืนยันโควตา ให้ถือเป็นสัญญาณเตือน ไม่ใช่เรื่องรีบ และควรให้ทนายอสังหาฯ ที่มีใบอนุญาตตรวจร่างสัญญาก่อนลงนามทุกครั้ง เพราะรายละเอียดถ้อยคำเรื่องเงื่อนไขและการคืนเงินจองคือสิ่งที่ตัดสินว่าคุณได้เงินคืนหรือไม่หากโควตาไม่ว่าง

เมื่อฝั่งต่างชาติในอาคารเต็ม 49% แล้ว ทางเลือกสำรองที่พบบ่อยคือการเช่าระยะยาว (leasehold) แต่ต้องเข้าใจข้อจำกัดให้ชัดก่อน ตามมาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีอายุได้ไม่เกิน 30 ปี หากทำเกินกว่านั้นกฎหมายจะลดให้เหลือ 30 ปีโดยอัตโนมัติ การต่ออายุทำได้แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับจากเวลาที่ต่อ และ ไม่มีสิทธิต่ออายุอัตโนมัติตามกฎหมายไทย ยิ่งไปกว่านั้น ศาลฎีกาในเดือนมีนาคม 2025 วินิจฉัยว่ากลไกต่ออายุที่ตกลงล่วงหน้าแบบ '30+30+30' บังคับใช้ไม่ได้ นอกจากนี้สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะบังคับใช้ได้เกิน 3 ปี