เจ้าของห้องไม่คืนเงินประกัน ทำอย่างไร: คู่มือเรียกเงินคืนสำหรับผู้เช่าย่านนานา

ก่อนอื่นต้องแยกให้ออกว่าเจ้าของห้องของคุณเข้าข่ายกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าหรือไม่ เพราะเส้นแบ่งนี้ตัดสินว่ากรอบเวลาคืนเงินมาจากประกาศหรือจากสัญญาเช่า ประกาศ สคบ. เรื่องธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 90 วันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา (6 มิ.ย. 2568) ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน เมื่อเข้าข่าย ผู้ให้เช่าห้ามเรียกค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วเกินกว่าสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน (สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี) คิดค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่การประปา/การไฟฟ้าเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าไม่ได้ และเมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันทันที ถ้าผู้ให้เช่าขอตรวจความเสียหายก่อนแล้วไม่พบ ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน ถ้าพบความเสียหาย หักค่าแก้ไขแล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน

ปัญหาจริงของนานาคือห้องจำนวนมากไม่ได้ปล่อยเช่าตรงจากเจ้าของคอนโด แต่เป็นการเช่าช่วงผ่านเอเจนต์แถวสุขุมวิท ซอย 3 และซอย 4 ซึ่งบางรายถือครองห้องหลายยูนิตในตึกเดียว บางรายปล่อยห้องเดียว ถ้าผู้ให้เช่ามีไม่ถึง 3 หน่วย ประกาศ สคบ. นี้ไม่ครอบคลุม · เรื่องเช่าโดยทั่วไป ป.พ.พ. บัญญัติไว้ใน ม.537–571 (คู่มือกรมที่ดิน) ดังนั้นสิ่งแรกที่ต้องทำคือหาให้เจอว่าใครคือ 'ผู้ให้เช่า' ตัวจริง และเขาถือห้องกี่ยูนิต ข้อมูลนี้มักถามได้จากนิติบุคคลของอาคาร

เมื่อเจ้าของอ้างว่าจะหักเงินประกัน คำถามแรกคือความเสียหายนั้น 'จริง' หรือเป็นเพียงการเสื่อมสภาพตามการใช้งาน ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป แบบสัญญาท้ายประกาศ 2568 ให้หักได้เฉพาะค่าแก้ไขความเสียหาย เช่น ผนัง เฟอร์นิเจอร์ หรือระบบสาธารณูปโภคเสียหาย แต่ไม่รวมความเสียหายจากการใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพตามปกติ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัย เช่น สีผนังซีด รอยขีดข่วนเล็กน้อย หรือหลอดไฟขาด ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องไม่ถึง 3 หน่วย ให้ดูข้อตกลงในสัญญาเช่า ไม่ว่ากรณีไหน ขอใบเสร็จค่าซ่อมหรือใบประเมินราคามาดูก่อนยอมให้หัก

กรณีคลุมเครือที่พบบ่อยในห้องเช่าย่านนานาคือเชื้อราในแอร์และตามผนัง เพราะหลายห้องเป็นยูนิตปิดทึบใกล้ซอยอาหรับและตลาดนานาที่อากาศชื้น หากเชื้อราเกิดจากการที่ห้องไม่ได้ออกแบบให้ระบายอากาศหรือแอร์ไม่ได้รับการล้างตามรอบของเจ้าของ ก็โน้มไปทางการเสื่อมสภาพที่หักไม่ได้ ส่วนผ้าม่านเปื้อนคราบบุหรี่จนต้องเปลี่ยนใหม่นั้นใกล้เส้นความเสียหายจริงมากกว่า สุดท้ายเอกสารเป็นตัวชี้ขาด ถ้าคุณมีภาพถ่ายวันย้ายเข้าที่แสดงว่าเชื้อราหรือคราบมีอยู่ก่อนแล้ว ภาระพิสูจน์จะตกกลับไปที่เจ้าของทันที

คดีเงินประกันแพ้ชนะกันที่หลักฐาน ไม่ใช่ที่ใครเสียงดังกว่า และหลักฐานที่ดีต้องเริ่มสะสมตั้งแต่วันแรกที่รับกุญแจ ไม่ใช่วันที่เริ่มทะเลาะกัน สำหรับผู้เช่าในนานาที่มักเจอโครงสร้างเช่าช่วงผ่านเอเจนต์ซอย 3 ถึงซอย 4 คนถือเงินประกันกับคนที่มาตรวจห้องวันย้ายออกอาจเป็นคนละคน ทำให้ภาพถ่ายวันย้ายเข้าแบบมีวันที่กำกับกลายเป็นหลักฐานที่ทรงพลังที่สุด เพราะมันตรึงสภาพห้องไว้ก่อนที่ใครจะอ้างความเสียหายภายหลังได้

1. ถ่ายภาพและวิดีโอทุกห้องในวันย้ายเข้า โดยเปิดวันที่กำกับ เก็บให้เห็นทั้งตำหนิเดิม คราบ เชื้อรา และรอยขีดข่วนที่มีอยู่ก่อน
2. จดหรือถ่ายเลขมิเตอร์น้ำและไฟทั้งวันย้ายเข้าและวันย้ายออก เพื่อตรวจว่าค่าน้ำค่าไฟเก็บตามจริง
3. เก็บสัญญาเช่าฉบับที่เซ็นแล้วและรายการทรัพย์สิน/เฟอร์นิเจอร์ (inventory) ถ้ามี
4. บันทึกแชต LINE และข้อความทั้งหมดกับเจ้าของหรือเอเจนต์ โดยเฉพาะข้อตกลงเรื่องเงินประกัน
5. เก็บใบเสร็จหรือสลิปโอนเงินประกันและค่าเช่าทุกครั้ง เพื่อพิสูจน์ยอดที่จ่ายไปจริง
6. ถ่ายภาพสภาพห้องวันย้ายออกในมุมเดียวกับวันย้ายเข้า เพื่อเทียบให้เห็นว่าไม่มีความเสียหายเพิ่ม

เมื่อทวงปากเปล่าแล้วเงียบ ให้ไล่ระดับการเรียกคืนอย่างเป็นขั้นตอน อย่ากระโดดไปฟ้องเลยเพราะแต่ละขั้นเพิ่มน้ำหนักและมักจบได้ก่อนถึงศาล จุดที่ผู้เช่าต่างชาติในนานาพลาดบ่อยคือบินออกก่อนเงินคืนถึงมือ ทางแก้คือเริ่มทำหนังสือทวงถามและเปิดเรื่องร้องเรียน 'ก่อน' ออกจากประเทศ มอบอำนาจให้คนที่ไว้ใจในไทยดำเนินการต่อ และคงบัญชีธนาคารไทยไว้รับเงินคืน