สินเชื่อคอนโดนานา: ตึกเก่า 25-30 ปี กู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์ ธนาคารดูอะไรบ้าง
สินเชื่อคอนโดนานาสำหรับตึกเก่าอายุ 25-30 ปีขึ้นไปแถบสุขุมวิทซอย 3, 3/1 และซอย 11 มักไม่ได้วงเงินเต็มเพดานอย่างที่เกณฑ์ LTV ผ่อนคลายล่าสุดของ ธปท. ดูเหมือนจะเปิดทางไว้ เพราะธนาคารคำนวณวงเงินจากราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินของตัวเอง ไม่ใช่จากตัวเลขที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกัน บทความนี้อธิบายกลไกจริงสามเรื่องที่กดวงเงินและระยะเวลาผ่อนให้สั้นลง ได้แก่ เพดาน LTV ที่ไม่เท่ากับวงเงินจริง ส่วนต่างราคาประเมิน และอายุตึกหรือสิทธิการเช่าที่เหลือ พร้อมลำดับเอกสารที่ต้องเตรียมก่อนยื่นกู้
สารบัญ
ทำไมตึกเก่าย่านนานาถึงกู้ได้ไม่เต็มร้อย ทั้งที่ LTV ผ่อนคลายแล้ว
เกณฑ์ LTV ที่ ธปท. ผ่อนคลาย (มีผล 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569) เปิดทางให้ผู้กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดได้วงเงินสูงสุด 100% ทั้งหลังแรกและหลังที่สอง และถ้าเป็นหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทยัง Top-up เพิ่มได้อีก 10% ฟังดูเหมือนคอนโดโลว์ไรส์เก่าย่านนานาน่าจะกู้ได้เต็มจำนวน แต่ในทางปฏิบัติกลับไม่ใช่แบบนั้น กลไกที่คนมองข้ามคือ ธนาคารไม่ได้คำนวณวงเงินจากราคาที่คุณตกลงซื้อขาย แต่คำนวณจากราคาที่ ต่ำกว่า ระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินของธนาคารเอง
พูดให้ชัดคือ การที่วงเงินไม่เต็มร้อยไม่ได้มาจาก 'กฎพิเศษสำหรับตึกเก่า' ที่เขียนไว้ที่ไหน แต่เป็นผลพลอยได้จากการประเมินราคา เมื่อราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย เพดาน 100% ก็ไปเกาะอยู่บนตัวเลขที่เล็กลง ส่วนต่างที่หายไปกลายเป็นเงินสดที่คุณต้องหามาเองในวันโอน ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเก่าย่านนานา จึงควรให้ธนาคารประเมินราคาห้องก่อน แล้วค่อยคำนวณว่าเงินสดในมือพอหรือไม่ อย่าเพิ่งเชื่อว่าจะกู้ได้ตามราคาที่ผู้ขายบอก
ส่วนต่างราคาประเมินกับราคาขาย: จุดที่คนซื้อคอนโดนานาพลาดบ่อยที่สุด
ปัญหาส่วนต่างราคาประเมินเห็นชัดที่สุดกับสต๊อกคอนโดยุคเก่าย่านนานา ซึ่งหลายยูนิตเป็นตึกที่ผ่านการซื้อขายมาหลายมือ ฉากที่เจอซ้ำ ๆ คือ ผู้ขายตั้งราคาไว้ตัวเลขหนึ่ง ธนาคารส่งคนมาประเมินแล้วได้ตัวเลขที่ต่ำกว่า พอวงเงินกู้ถูกคำนวณบนราคาประเมินที่ต่ำกว่านั้น ผู้ซื้อก็ต้องควักเงินสดมาเติมส่วนต่างในวันโอนที่กรมที่ดิน ลองดูตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายกลไก (ไม่ใช่ราคาจริงของโครงการใด) ในตารางด้านล่าง
| รายการ | ตัวเลขสมมติ |
|---|---|
| ราคาที่ผู้ขายเสนอ | 4,000,000 บาท |
| ราคาที่ธนาคารประเมิน | 3,600,000 บาท |
| วงเงินกู้ (คิดบนราคาประเมิน สมมติ 90%) | 3,240,000 บาท |
| เงินสดที่ผู้ซื้อต้องหาในวันโอน | 760,000 บาท |
อายุตึกและสิทธิการเช่า: ตัวบีบระยะเวลาผ่อนที่มองข้ามไม่ได้
นอกจากราคาประเมิน ตึกเก่าย่านนานายังมีตัวบีบระยะเวลาผ่อนอีกสองเรื่องที่คนมองข้าม เรื่องแรกคืออายุผู้กู้ ธนาคารทั่วไปกำหนดว่าเมื่อรวมอายุผู้กู้กับระยะเวลาผ่อนแล้วต้องไม่เกินราว 65-70 ปี แม้ ttb จะให้ผ่อนคอนโดสูงสุดถึง 35 ปี แต่ถ้าผู้กู้อายุมาก ระยะเวลาผ่อนก็ถูกบีบให้สั้นลง ยอดผ่อนต่อเดือนจึงสูงขึ้น และไปชนเพดาน DSR ที่ราว 40% ของรายได้ (ยืดหยุ่นได้ประมาณ 35-45%) เร็วกว่าที่คิด เรื่องที่สองคือสิทธิการเช่า ซึ่งพบมากในสต๊อกเก่าแถบนี้
- คอนโดสิทธิการเช่า (leasehold) ถูกจำกัดด้วย ป.พ.พ. มาตรา 540 ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเกิน 30 ปี ส่วนที่เกินตกเป็นโมฆะเหลือ 30 ปี
- อายุสิทธิการเช่าที่ 'เหลืออยู่' เป็นตัวกำหนดว่าธนาคารจะให้ผ่อนได้นานแค่ไหน ยิ่งเหลือน้อย ระยะเวลาผ่อนยิ่งสั้น ยอดต่อเดือนยิ่งสูง
- สัญญาเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีแรก — ต้องตรวจก่อนยื่นกู้
- ยูนิตแถวสุขุมวิทซอย 3 ใกล้โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ที่ถูกใช้เชิงพาณิชย์ อาจอยู่ใต้ พ.ร.บ. การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ซึ่งเช่าได้สูงสุด 50 ปี ต่างจากที่อยู่อาศัยที่จำกัด 30 ปี
- ควรตรวจว่ายูนิตเป็นกรรมสิทธิ์ (freehold) หรือสิทธิการเช่า และถ้าเป็น leasehold เหลือกี่ปี จดทะเบียนแล้วหรือยัง ก่อนคุยเรื่องวงเงิน
สรุปคือ อายุตึกไม่ได้กระทบแค่ 'ความเก่า' แต่กระทบตรง ๆ ที่ระยะเวลาผ่อนและยอดต่อเดือน ทั้งจากอายุผู้กู้และจากอายุสิทธิการเช่าที่เหลือ ก่อนยื่นกู้คอนโดเก่าแถวซอย 3, ซอย 3/1 หรือซอย 11 ควรขอดูเอกสารกรรมสิทธิ์หรือสัญญาเช่าให้ชัดว่าเหลือกี่ปีและจดทะเบียนถูกต้องหรือไม่ เรื่องกฎหมายเช่ามีรายละเอียดที่เปลี่ยนตามกรณี ควรให้ทนายหรือเจ้าหน้าที่ที่มีใบอนุญาตตรวจสัญญาให้ก่อนตัดสินใจเสมอ
เตรียมยื่นกู้ให้ผ่าน: เอกสารและลำดับขั้นสำหรับมนุษย์เงินเดือน
- เอกสารส่วนบุคคล: สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- เอกสารการเงิน: สลิปเงินเดือน และสำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลังตามที่ธนาคารกำหนด
- เอกสารหลักประกัน: สัญญาซื้อขาย และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน กรณี leasehold)
อันดับที่ 1: ตรวจสถานะกรรมสิทธิ์/สิทธิการเช่าก่อนเป็นอันดับแรก
ก่อนวางเงินมัดจำ
สำหรับตึกเก่าย่านนานา เริ่มจากตรวจว่ายูนิตเป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า ถ้าเป็น leasehold เหลือกี่ปีและจดทะเบียนที่กรมที่ดินถูกต้องหรือยัง เพราะข้อนี้กำหนดทั้งวงเงินและระยะเวลาผ่อน ควรให้ผู้มีใบอนุญาตช่วยอ่านเอกสารก่อนผูกมัดใด ๆ
- ทำเมื่อไร
- ก่อนวางมัดจำ/เซ็นสัญญา
- จุดตรวจ
- กรรมสิทธิ์ vs สิทธิการเช่า + ปีที่เหลือ
- พื้นที่ตัวอย่าง
- สุขุมวิทซอย 3, 3/1, 11
อันดับที่ 2: ขอให้ธนาคารประเมินราคาก่อนวางเงินก้อนใหญ่
ก่อนโอน
ให้ธนาคารประเมินราคายูนิตจริงก่อน แล้วเทียบกับราคาที่ผู้ขายเสนอ จากนั้นเผื่องบสำหรับส่วนต่างราคาประเมินที่อาจต้องเติมในวันโอน อย่ารอไปเจอตัวเลขเอาวันโอนที่กรมที่ดิน ทำเลใกล้เทอร์มินอล 21 และ BTS นานา/อโศก มักมีราคาเสนอสูง ยิ่งควรเช็กช่องว่างนี้ล่วงหน้า
- ทำเมื่อไร
- ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
- เผื่อเงินสด
- ส่วนต่างราคาประเมิน (ราว 70-80% กรอบคร่าว)
- ทำเลอ้างอิง
- ใกล้ BTS นานา/อโศก, เทอร์มินอล 21
เมื่อเอกสารสามหมวดครบ ตรวจสถานะกรรมสิทธิ์แล้ว และรู้ตัวเลขประเมินแล้ว จึงยื่นกู้พร้อมงบส่วนต่างที่เตรียมไว้ เรื่อง LTV ราคาประเมิน อายุสิทธิการเช่า และภาษีค่าโอน มีรายละเอียดที่เปลี่ยนตามกรณีและตามช่วงเวลา ควรยืนยันกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคาร ทนาย หรือนายหน้าที่มีใบอนุญาตก่อนตัดสินใจทุกครั้ง อย่าถือตัวเลขในบทความนี้เป็นคำแนะนำที่ตายตัว และถ้ายังลังเลระหว่างเช่ากับซื้อในย่านนี้ ให้อ่านต่อในคู่มือหลักเปรียบเทียบ 'เช่าหรือซื้อคอนโดย่านนานา' ซึ่งเป็นด้านฝั่งซื้อของบทความนี้
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดเก่าย่านนานาอายุเกิน 25 ปี กู้ธนาคารได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย
ไม่มีตัวเลขตายตัว เพราะขึ้นอยู่กับราคาประเมินของธนาคารซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายสำหรับตึกเก่า วงเงินกู้จริงจะคำนวณจากราคาที่ต่ำกว่าระหว่างสองราคานี้ ไม่ใช่จากเพดาน LTV โดยตรง ควรให้ธนาคารประเมินราคายูนิตจริงก่อนตัดสินใจวางเงินจอง
ทำไมราคาประเมินธนาคารกับราคาขายคอนโดถึงต่างกัน
เพราะตึกเก่าที่ผ่านการซื้อขายหลายมือมักถูกธนาคารประเมินแบบอนุรักษ์นิยมกว่าตึกใหม่ ทำให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ได้บ่อยครั้ง ผู้ซื้อจึงควรเผื่องบสำหรับส่วนต่างที่อาจต้องจ่ายเป็นเงินสดในวันโอนกรรมสิทธิ์
คอนโด leasehold ในนานากู้ธนาคารได้ไหม และผ่อนได้กี่ปี
กู้ได้ แต่ระยะเวลาผ่อนจะถูกจำกัดตามอายุสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ ซึ่งตามกฎหมายห้ามเช่าที่อยู่อาศัยเกิน 30 ปี ยิ่งสิทธิการเช่าเหลือน้อย ระยะเวลาผ่อนก็ยิ่งสั้นและยอดผ่อนต่อเดือนยิ่งสูง ควรตรวจสอบว่าสัญญาเช่าจดทะเบียนถูกต้องที่กรมที่ดินหรือไม่ก่อนซื้อ
อายุมากแล้วยังกู้ซื้อคอนโดได้กี่ปี
ธนาคารทั่วไปกำหนดว่าอายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อนรวมกันต้องไม่เกินประมาณ 65-70 ปี ดังนั้นยิ่งอายุมาก ระยะเวลาผ่อนที่เหลือให้เลือกก็ยิ่งสั้นลง แม้ธนาคารจะเปิดวงเงินผ่อนสูงสุดถึง 35 ปีก็ตาม ควรคำนวณยอดผ่อนต่อเดือนเทียบกับเพดาน DSR ก่อนตัดสินใจ
ยื่นกู้คอนโดต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
แบ่งเป็นสามหมวดหลัก คือเอกสารส่วนบุคคล (บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส) เอกสารการเงิน (สลิปเงินเดือน สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง) และเอกสารหลักประกัน (สัญญาซื้อขาย หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนกรณี leasehold) ควรเตรียมให้ครบก่อนยื่นเพื่อลดรอบการแก้ไข
บทสรุป
ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเก่าย่านนานา สิ่งที่ควรทำก่อนวางเงินจองคือให้ธนาคารประเมินราคายูนิตจริงและตรวจสถานะกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าที่เหลือให้ชัดก่อนเสมอ อย่าผูกงบประมาณของตัวเองไว้กับราคาที่ผู้ขายตั้ง เพราะวงเงินกู้จริงอาจต่ำกว่านั้น ควรเผื่อเงินสดสำรองสำหรับส่วนต่างราคาประเมิน และปรึกษาธนาคารหลายแห่งเพื่อเทียบเงื่อนไขระยะเวลาผ่อนก่อนเซ็นสัญญาใด ๆ
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช่าคอนโดย่านนานา: สัญญา เงินมัดจำ และสิทธิผู้เช่าที่ต้องรู้ก่อนเซ็น
รวมกลไกจริงของการเช่าคอนโดย่านนานา ตั้งแต่สัญญา เงินมัดจำ ไปจนถึงสิทธิผู้เช่าที่ควรรู้ก่อนเซ็น
เช่าคอนโดนานาผ่านเอเยนต์: ใครจ่ายค่านายหน้า ใครถือเงินประกัน
เช่าคอนโดนานาผ่านเอเยนต์ ผู้เช่าแทบไม่ต้องจ่ายค่านายหน้า แต่เงินประกัน 2 เดือนต้องเข้าบัญชีเจ้าของเท่านั้น ไม่ใช่บัญชีนายหน้า
ค่าใช้จ่ายเช่าห้องนานาที่ต้องเช็กก่อนเซ็น: ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง
ค่าเช่าห้องนานาที่เห็นในประกาศไม่ใช่ยอดจริง เพราะค่าน้ำเรทพาณิชย์ ค่าไฟบวกกำไร และค่าส่วนกลางที่จ่ายผิดคน อาจดันยอดจริงขึ้น 20–30%
ค่าโอนคอนโด นานา: ใครจ่ายอะไร คิดเท่าไร ก่อนเซ็นโอนที่กรมที่ดิน
แยกให้ชัดว่าค่าโอนคอนโดนานามีกี่รายการ ใครจ่ายฝั่งไหน และทำไมระยะเวลาถือครองของผู้ขายถึงเป็นตัวแปรสำคัญที่สุด