อาคารชุด vs อพาร์ตเมนต์ในซอยนานา: ต่างกันตรงไหน มีผลกับสัญญาเช่าอย่างไร

ความต่างเริ่มที่คำถามเดียว คือใครเป็นเจ้าของ อาคารชุด จดทะเบียนภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด แต่ละห้องมีโฉนดห้องชุดของตัวเอง มีเจ้าของรายบุคคล และมีนิติบุคคลอาคารชุดดูแลส่วนกลาง หมายความว่าห้องหนึ่งขายแยกได้ โอนกรรมสิทธิ์ได้ และมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ชัดเจนในสารบบที่ดิน ส่วนอพาร์ตเมนต์คือตึกทั้งหลังที่เจ้าของคนเดียวถือไว้ ไม่มีโฉนดรายห้อง ไม่มีนิติบุคคลอาคารชุด และขายแยกเป็นห้องไม่ได้ เพราะกฎหมายไม่รับรองห้องเป็นทรัพย์สินแยกชิ้น ในย่านนานาป้าย "คอนโดให้เช่า" ที่แขวนหน้าตึกจำนวนไม่น้อยเป็นคำการตลาด ไม่ใช่สถานะตามกฎหมาย ก่อนวางเงินจึงควรถามตรง ๆ ว่าตึกนี้ จดทะเบียนอาคารชุดหรือเปล่า เรื่องนี้เห็นชัดที่สุดบนสุขุมวิท ซอย 4 และซอย 11 ที่ตึกทั้งสองแบบตั้งเรียงกันในซอยเดียว หน้าตาคล้ายกันจนแยกด้วยตาเปล่าแทบไม่ออก

ตึกเตี้ยแบบเดินขึ้นบันได (walk-up) หลายหลังรอบตลาดนานาและในซอยลึกอย่างซอยอาหรับสร้างและถือครองโดยครอบครัวหรือเจ้าของรายเดียวมาตั้งแต่ก่อนที่การจดทะเบียนอาคารชุดจะแพร่หลาย เจ้าของเหล่านี้ตั้งใจทำเป็นธุรกิจปล่อยเช่ารายเดือน เก็บค่าเช่าเองทั้งตึก ไม่ได้ตั้งใจแบ่งขายรายห้องตั้งแต่แรก ตึกกลุ่มนี้จึงยังเป็นอพาร์ตเมนต์มาจนถึงวันนี้ ต่างจากอาคารสูงรุ่นใหม่ที่ขยับเข้าใกล้ BTS นานาและไล่ไปทางอโศก ซึ่งมักพัฒนาเพื่อขายรายห้องตั้งแต่ต้น จึงมีแนวโน้มเป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนถูกต้อง

• ตึกเตี้ย เดินขึ้นบันไดหรือลิฟต์ตัวเดียว อายุหลายสิบปี มีสำนักงานเดียวเก็บค่าเช่าทั้งตึก มักเป็นอพาร์ตเมนต์
• อาคารสูงมีล็อบบี้ มีป้ายสำนักงานนิติบุคคล และมีทั้งคนอยู่เองและคนปล่อยเช่าปนกัน มักเป็นอาคารชุด
• ถ้าติดต่อได้เฉพาะ "ออฟฟิศตึก" ที่เดียวสำหรับทุกเรื่อง ตั้งแต่เช่าจนถึงซ่อมแอร์ สัญญาณค่อนข้างชัดว่าเป็นอพาร์ตเมนต์
• ถ้ามีเจ้าของห้องหลายคนและติดต่อผ่านตัวแทนของแต่ละห้อง แนวโน้มคืออาคารชุด
• ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เก่าในซอยลึกมักต่ำกว่าห้องในอาคารชุดใหม่ริมสุขุมวิทพอสมควร แต่ตัวเลขขึ้นกับสภาพและทำเลมาก ควรเทียบราคาจริงในช่วงที่จะเช่าอีกครั้ง

การอ่านสองอย่างนี้ให้ออกช่วยตั้งความคาดหวังได้ถูกตั้งแต่ต้น อพาร์ตเมนต์เก่าแถวตลาดนานาให้ค่าเช่าที่จับต้องง่ายและความยืดหยุ่นในการต่อรองกับเจ้าของโดยตรง แลกกับสิ่งอำนวยความสะดวกและการจัดการที่เป็นระบบน้อยกว่า ส่วนอาคารชุดใกล้ BTS นานาหรือฝั่งอโศกให้ความเป็นระบบและตัวเลือกซื้อในอนาคต แต่ราคาสูงกว่าและมีกฎนิติบุคคลให้ต้องปฏิบัติตาม เลือกแบบไหนก็ได้ ขอเพียงรู้ว่ากำลังเช่าของแบบใดอยู่

เมื่อรู้ประเภทตึกแล้ว สิ่งที่เปลี่ยนตามมาคือคุณเซ็นสัญญากับใครและเงินมัดจำอยู่ในมือใคร ในอพาร์ตเมนต์คุณดีลกับเจ้าของตึกหรือสำนักงานตึกโดยตรง เงื่อนไขและเงินมัดจำ (มักอยู่ราว 1-2 เดือน ควรตรวจสอบอีกครั้งเพราะแต่ละตึกไม่เท่ากัน) ต่อรองกันแบบไม่เป็นทางการ และการคืนเงินขึ้นกับเจ้าของคนเดียวนั้น ส่วนในอาคารชุดคุณเช่าจากเจ้าของห้องรายบุคคล บ่อยครั้งผ่านตัวแทนของเขา เซ็นสัญญาในรูปแบบมาตรฐานที่อิงสัญญาเช่าควบคุม ต้องรับรู้เรื่องค่าส่วนกลาง และต้องทำตามกฎนิติบุคคลอาคารชุด ประเด็นที่คนไทยและชาวต่างชาติมองข้ามคือ โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติมีเฉพาะในอาคารชุดเท่านั้น อพาร์ตเมนต์จึงซื้อเป็นห้องไม่ได้ ไม่ว่าใครก็ตาม

TM.30 คือการแจ้งที่พักอาศัยของชาวต่างชาติต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หน้าที่แจ้งตกอยู่กับเจ้าบ้านหรือผู้ครอบครองที่พัก กลไกนี้ต่างกันตามประเภทตึก ในอพาร์ตเมนต์เจ้าของตึกคนเดียวมักเป็นเจ้าบ้านและเป็นคนยื่นเอง ผู้เช่าต่างชาติจึงต้องยืนยันให้ชัดว่าใครจะเป็นคนยื่นจริง เพราะ TM.30 ที่ขาดหายทำให้เกิดปัญหาตอนรายงานตัว 90 วันและต่อวีซ่า ซึ่งเป็นเรื่องที่แก้ทีหลังยุ่งยากกว่าถามให้ชัดตั้งแต่ก่อนเซ็น โดยเฉพาะคนที่เช่าใกล้โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์หรือเทอร์มินอล 21 เพื่ออยู่ยาว

ตม.30 (แจ้งที่พักคนต่างด้าว): พ.ร.บ.คนเข้าเมือง มาตรา 38 ให้ "เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม" ซึ่งรับคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ (บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ แจ้งที่กองตรวจคนเข้าเมือง · ท้องที่ที่ไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง แจ้งที่สถานีตำรวจท้องที่) ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย · วิธีแจ้งให้เป็นไปตามระเบียบที่อธิบดีกำหนด (มาตรา 38 วรรคสาม) · มาตรา 4 นิยาม "เจ้าบ้าน" ว่า "ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้าน ในฐานะเป็นเจ้าของผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใด ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร" (พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 มาตรา 4 เขียนฐานะไว้สามแบบ คือ "ในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม") ผู้เช่าที่เป็นหัวหน้าครอบครองบ้านเป็นเจ้าบ้านตามนิยามนี้ · พ.ร.บ.คนเข้าเมืองไม่มีบทนิยามคำว่า "ผู้ครอบครองเคหสถาน" ที่ใช้ในมาตรา 38 (มาตรา 4 มีบทนิยามคำว่า "เคหสถาน") และไม่ได้เขียนว่าผู้เช่าที่ไม่ได้เป็นหัวหน้าครอบครองบ้านเป็นหรือไม่เป็นผู้ครอบครองเคหสถาน

ก่อนย้ายเข้า ให้ถามนิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของห้องว่าใครเป็นผู้ยื่น ตกลงกันในสัญญาเช่า และขอสำเนาใบรับแจ้งเก็บไว้

1. ถามให้ได้คำตอบว่าตึกจดทะเบียนอาคารชุดหรือเป็นอพาร์ตเมนต์ เพื่อรู้ว่าจะเซ็นกับใคร
2. ยืนยันว่าใครเป็นคู่สัญญาที่เซ็นจริง เจ้าของตึก เจ้าของห้อง หรือตัวแทนที่มีหนังสือมอบอำนาจ
3. ตกลงให้ชัดว่าใครถือเงินมัดจำ คืนภายในกี่วัน และหักอะไรได้บ้าง โดยระบุเป็นลายลักษณ์อักษร
4. ระบุชัดว่าใครจะยื่น TM.30 และขอหลักฐานการยื่นเก็บไว้ทุกครั้งหากเป็นผู้เช่าต่างชาติ
5. ถามว่ามีทะเบียนบ้าน (บลูบุ๊ก) ของที่พักให้ใช้ประกอบเรื่องวีซ่าและรายงานตัวได้หรือไม่