ประเมินราคาคอนโดเก่านานาก่อนยื่นข้อเสนอ: อ่านราคาประเมินกรมที่ดินให้เป็น

ตัวเลขแรกที่คนซื้อคอนโดเก่าแถวสุขุมวิท ซอย 3 หรือ ซอย 11 ควรรู้จักก่อนคุยเรื่องราคา คือ ราคาประเมินห้องชุด ที่กรมธนารักษ์จัดทำร่วมกับกรมที่ดิน ปัจจุบันใช้รอบบัญชี พ.ศ. 2566-2569 ซึ่งเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ตัวเลขนี้ไม่ได้ตั้งขึ้นมาเพื่อบอกว่าห้องควรขายเท่าไร แต่ถูกออกแบบมาเป็นฐานอ้างอิงของทางราชการ โดยเฉพาะใช้คำนวณภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 พูดง่าย ๆ คือมันเป็นตัวเลขสำหรับรัฐเก็บภาษี ไม่ใช่ตัวเลขที่คุณจะต้องจ่ายให้เจ้าของห้อง

ในภาพใหญ่ รอบบัญชี 2566-2569 ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ยราว 6.21% ส่วนที่ดินขึ้นราว 8.93% ตัวเลขนี้มีไว้ให้เห็นทิศทางเท่านั้น ไม่ได้แปลว่าคอนโดเก่าในซอยนานาจะขึ้นตามสัดส่วนนั้น เพราะห้องชุดแต่ละอาคารถูกประเมินแยกตามทำเล ชั้น และอายุอาคาร สิ่งที่คุณควรได้จากหัวข้อนี้คือมุมมองที่ถูกต้อง นั่นคือเอาราคาประเมินมาเป็นจุดตั้งต้นในการอ่านราคาเสนอขาย ไม่ใช่เอามาเป็นคำตอบสุดท้าย

1. เข้าเว็บไซต์ระบบสืบค้นราคาประเมินทรัพย์สินที่ assessprice.treasury.go.th หรือดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation ของกรมธนารักษ์ มีทั้งบน App Store และ Google Play ใช้ได้ทั้งสองช่องทาง ผลลัพธ์อ้างอิงฐานข้อมูลเดียวกัน
2. เลือกประเภทการค้นหาเป็น 'ห้องชุด (อาคารชุด)' ระบบยังค้นได้อีกสองแบบคือ ที่ดิน (จากเลขที่โฉนด/เลขที่ดิน) และสิ่งปลูกสร้าง แต่สำหรับคอนโดเก่าในซอยนานาให้เลือกห้องชุดเท่านั้น
3. กรอกรายละเอียดอาคารชุดและห้องที่คุณสนใจ เช่น คอนโดอายุ 20-30 ปีแถวสุขุมวิท ซอย 3 หรือซอยนานาเหนือ ในเขตวัฒนา ยิ่งระบุชื่ออาคารและเลขห้องได้ตรง ผลประเมินยิ่งตรงชั้น
4. อ่านค่าที่ระบบแสดงเป็น ราคาประเมินต่อตารางเมตร ของห้องนั้น นี่คือตัวเลขที่คุณต้องจดไว้ เพราะห้องชั้นต่างกันในอาคารเดียวมักได้ราคาประเมินต่อ ตร.ม. ไม่เท่ากัน
5. จดคู่กับพื้นที่ห้อง (ตร.ม.) และชั้น เก็บไว้เป็นหมุดอ้างอิง เดี๋ยวเอาไปเทียบกับราคาเสนอขายในขั้นถัดไป

ขั้นต่อมาคือแปลงราคาเสนอขายของเจ้าของให้อยู่หน่วยเดียวกับราคาประเมิน วิธีง่ายที่สุดคือเอาราคาเสนอขายทั้งห้องหารด้วยพื้นที่ห้อง จะได้ ราคาเสนอขายต่อตารางเมตร แล้ววางเทียบกับราคาประเมินต่อ ตร.ม. ที่จดมาจากขั้นก่อน ส่วนต่างระหว่างสองตัวเลขนี้จะบอกว่าเจ้าของตั้งราคาเหนือฐานประเมินไปกี่เท่า ซึ่งเป็นเรื่องปกติ เพราะราคาประเมินต่ำกว่าตลาดอยู่แล้ว แต่ถ้าส่วนต่างสูงผิดปกติเมื่อเทียบกับห้องใกล้เคียง นั่นคือสัญญาณให้ต่อรอง

สำหรับคอนโดเก่าอายุ 20-30 ปีในย่านนานา ราคาตลาดต่อ ตร.ม. ณ ช่วงเวลาที่เขียน พอจะอยู่ในกรอบกว้าง ๆ ราว 120,000-180,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่ตัวเลขนี้ควรตรวจสอบอีกครั้งเสมอเพราะขยับตามอาคารและช่วงเวลา เหตุที่ของเก่าย่านนานาซื้อขายต่ำกว่าโครงการใหม่แถวอโศกหรือเพลินจิต มาจากสามเรื่องหลัก คือ อายุอาคารที่มากทำให้ระบบงานวิศวกรรมเริ่มถึงรอบเปลี่ยน ค่าส่วนกลางที่อาจไม่คุ้มกับสภาพส่วนกลางเดิม ๆ และการไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกสมัยใหม่อย่างที่โครงการใหม่ใกล้ BTS นานาหรือ MRT สุขุมวิทมีให้ ส่วนลดนี้จึงมีเหตุผล ไม่ใช่ความด้อยค่า

เมื่อได้ราคาต่อ ตร.ม. ของทั้งฝั่งประเมินและฝั่งเสนอขายแล้ว ขั้นสุดท้ายคือปรับขึ้นลงตามความจริงของห้องก่อนเคาะตัวเลขยื่นข้อเสนอ สามปัจจัยที่มีผลจริงกับคอนโดเก่าย่านนานา คือ ชั้น วิว และสภาพรีโนเวต ชั้นสูงมักได้เปรียบเรื่องแสงและเสียงจึงบวกได้ ส่วนเรื่องวิวให้ดูทิศทางเป็นหลัก ห้องที่หันออกทาง สวนเบญจกิติ ได้วิวสีเขียวเปิดโล่งซึ่งหายากในย่านนี้ จึงมีเหตุผลให้บวกราคา ขณะที่ห้องชั้นล่างที่หันเข้า ซอยอาหรับ (Soi Arab) มักต้องแลกกับเสียงและความพลุกพล่านทั้งวันทั้งคืน เป็นจุดที่ควรหักลบ ไม่ควรยึดเปอร์เซ็นต์ตายตัว แต่ให้ปรับตามน้ำหนักจริงของแต่ละปัจจัยที่คุณเห็นด้วยตา