เซ็นสัญญาเช่าภาษาอังกฤษที่นานา: มีผลตามกฎหมายไทยจริงหรือไม่
สัญญาเช่าภาษาอังกฤษ นานา ที่คนต่างชาติเซ็นกันแถวสุขุมวิท ซอย 3 ซอย 4 หรือซอยอาหรับนั้น มีผลผูกพันตามกฎหมายไทยจริง เพราะกฎหมายไม่ได้บังคับว่าสัญญาเช่าต้องร่างเป็นภาษาไทยเสมอไป แต่ปัญหาไม่ได้อยู่ที่วันเซ็น มันอยู่ที่วันที่ต้องขึ้นศาล เพราะศาลไทยพิจารณาคดีเป็นภาษาไทยและใช้คำแปลรับรองเป็นหลักในการตีความ ไม่ใช่ต้นฉบับอังกฤษที่คุณอ่านตอนเซ็น บทความนี้อธิบายจุดที่ผู้เช่าต่างชาติมักพลาด ตั้งแต่เรื่องภาษาที่ใช้บังคับ การจดทะเบียนเกิน 3 ปีที่สำนักงานที่ดินวัฒนา ไปจนถึงอากรแสตมป์ที่มักถูกมองข้าม
สารบัญ
สัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษล้วน ผูกพันตามกฎหมายไทยไหม
กฎหมายไทยไม่ได้บังคับว่าสัญญาเช่าต้องทำเป็นภาษาไทย ตราบใดที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจริงและมีเจตนาผูกพัน สัญญาเช่าที่ร่างเป็นภาษาอังกฤษล้วนก็เป็นสัญญาที่ สมบูรณ์และผูกพันตามกฎหมาย ระหว่างคู่สัญญาได้ ผู้เช่าต่างชาติที่เช่าคอนโดแถวสุขุมวิท ซอย 3 ซอย 4 หรือซอยอาหรับจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติเหมือนกัน มักเซ็นเอกสารภาษาอังกฤษฉบับเดียวจบ และในทางปฏิบัติมันก็ใช้ได้ตราบใดที่ไม่มีเรื่องขึ้นโรงขึ้นศาล
สำหรับสัญญาเช่าที่พักอาศัยระยะสั้น เช่น สัญญา 1 ปีที่พบทั่วไปในคอนโดย่านนานา เอกสารภาษาอังกฤษก็เพียงพอในทางปฏิบัติ เพราะไม่ต้องนำไปจดทะเบียนที่ใด ปัญหาที่แท้จริงเริ่มเมื่อระยะเวลาเช่าข้าม 'เส้น 3 ปี' ซึ่งเปลี่ยนทุกอย่าง และเป็นเรื่องที่จะอธิบายต่อไป
เส้นแบ่งที่ 3 ปี และการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินวัฒนา
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางกลไกไว้ชัดว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี เว้นแต่จะนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าคุณทำสัญญา 5 ปีหรือ 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน ส่วนที่เกิน 3 ปีจะบังคับไม่ได้ เหลือสิทธิเช่าตามกฎหมายแค่ 3 ปีเท่านั้น เพราะนานาอยู่ในเขตวัฒนา การจดทะเบียนการเช่าจึงทำที่ สำนักงานที่ดินวัฒนา ซึ่งดำเนินการเป็นภาษาไทย สัญญาสองภาษาไทย-อังกฤษ หรือฉบับไทยพร้อมคำแปลรับรอง จึงแทบจะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการเช่าที่เกิน 3 ปี
| ระยะเวลาเช่า | ต้องมีฉบับไทย/จดทะเบียนไหม | ความเสี่ยงในทางปฏิบัติ |
|---|---|---|
| ไม่เกิน 3 ปี (เช่น 1 ปีในคอนโดนานา) | ไม่ต้องจดทะเบียน อังกฤษล้วนพอใช้ | เสี่ยงเฉพาะตอนขึ้นศาลที่ต้องแปลไทยรับรอง |
| เกิน 3 ปีแต่ไม่จดทะเบียน | ควรมีฉบับไทยกำกับ | บังคับได้แค่ 3 ปี ส่วนเกินเป็นโมฆะโดยผลกฎหมาย |
| เกิน 3 ปีและจดที่สำนักงานที่ดินวัฒนา | จำเป็นต้องมีเอกสารภาษาไทย | บังคับได้เต็มอายุสัญญา แต่ต้องเสียค่าจด/ค่าธรรมเนียม |
ตัวเลขค่าธรรมเนียมและเอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้เปลี่ยนแปลงได้ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินวัฒนาโดยตรงหรือปรึกษาทนายก่อนนัดวันจด อย่าเชื่อเพียงคำบอกของนายหน้า เพราะถ้าเอกสารไม่ครบในวันนัด คุณอาจต้องเลื่อนและเสียจังหวะการเข้าอยู่
ภาษาไหน 'ใช้บังคับ' เมื่อเกิดข้อพิพาท
ในสัญญาสองภาษา คู่สัญญาสามารถระบุได้ว่าหากถ้อยคำสองฉบับขัดกัน ให้ยึดฉบับภาษาใดเป็นหลัก เรียกกันว่า 'ข้อกำหนดภาษาที่ใช้บังคับ' (governing/prevailing language) และนี่คือจุดที่ผู้เช่าต่างชาติแถวซอย 3 ซอย 4 พลาดบ่อยที่สุด แม่แบบสัญญาของเจ้าของบางรายกำหนดให้ ฉบับภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับ แต่ยื่นเฉพาะฉบับอังกฤษให้ผู้เช่าอ่าน คุณจึงเซ็นผูกพันตามถ้อยคำที่ตัวเองไม่เคยเห็น
- ขอดูทั้งสองฉบับ ไทยและอังกฤษ ให้ครบก่อนเซ็น อย่ายอมเซ็นโดยเห็นแค่ฉบับเดียว
- อ่านให้เจอว่าข้อกำหนดระบุให้ภาษาใดใช้บังคับเมื่อถ้อยคำขัดกัน
- นำข้อสัญญาที่คุณพึ่งพา เช่น เงื่อนไขคืนเงินมัดจำ ไปเทียบกับฉบับที่ใช้บังคับ ไม่ใช่ฉบับที่คุณอ่านง่าย
- เข้าใจว่าแม้ระบุ 'ให้ภาษาอังกฤษใช้บังคับ' ศาลไทยก็ยังทำงานจากคำแปลไทยในทางปฏิบัติ จึงควรให้คำแปลตรงกับต้นฉบับ
อากรแสตมป์ และข้อความที่ควรยืนยันให้มีฉบับแปลไทย
เรื่องที่มักถูกลืมคืออากรแสตมป์ สัญญาเช่าในไทยโดยทั่วไปต้องติดอากรแสตมป์ ซึ่งคำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา หากไม่ติดอากรให้ถูกต้อง อาจกระทบต่อการใช้เอกสารเป็นพยานหลักฐานในศาลได้ อัตราและผู้รับผิดชอบชำระเปลี่ยนแปลงได้ตามกฎหมาย ควรยืนยันกับกรมสรรพากรหรือทนายโดยตรง อย่าเชื่อเพียงคำบอกของนายหน้าหรือเจ้าของ
- ค่าเช่าและอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าในแต่ละปี ระบุตัวเลขให้ชัด
- เงินมัดจำและเงื่อนไขการคืน รวมถึงกรอบเวลาและเหตุที่หักได้
- ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่อสัญญา
- การบอกเลิกก่อนกำหนดและค่าปรับที่ตามมา
- หน้าที่ซ่อมแซมและความรับผิดกรณีทรัพย์สินเสียหาย
- ใครเป็นผู้จดทะเบียนและออกค่าธรรมเนียมสำหรับสัญญาที่เกิน 3 ปี
คำถามที่พบบ่อย
เซ็นสัญญาเช่าคอนโดเป็นภาษาอังกฤษอย่างเดียว ผิดกฎหมายไทยไหม
ไม่ผิด กฎหมายไทยไม่ได้บังคับให้สัญญาเช่าต้องทำเป็นภาษาไทย สัญญาภาษาอังกฤษล้วนที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันด้วยความสมัครใจถือว่าสมบูรณ์และผูกพันตามกฎหมายระหว่างคู่สัญญา ปัญหาจะเกิดก็ต่อเมื่อมีข้อพิพาทและต้องนำเรื่องขึ้นสู่ศาลไทยเท่านั้น
สัญญาเช่าคอนโดนานาต้องจดทะเบียนที่ไหน
หากเป็นพื้นที่เขตวัฒนา การจดทะเบียนการเช่าต้องทำที่สำนักงานที่ดินวัฒนา ซึ่งดำเนินการเป็นภาษาไทยทั้งหมด สัญญาที่มีอายุเกิน 3 ปีจึงมักต้องมีฉบับภาษาไทยหรือคำแปลรับรองประกอบการจดทะเบียน ควรสอบถามเอกสารและค่าธรรมเนียมที่ต้องใช้กับสำนักงานที่ดินโดยตรงก่อนนัดวัน
เช่าคอนโดเกิน 3 ปีโดยไม่จดทะเบียนได้ไหม
ทำได้ แต่สิทธิที่ฟ้องร้องบังคับกันได้ตามกฎหมายจะเหลือแค่ 3 ปี ส่วนระยะเวลาที่เกินมาจะไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายหากไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าที่ต้องการความคุ้มครองเต็มอายุสัญญาจึงควรจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้ครบ
ถ้าสัญญามีทั้งฉบับไทยและอังกฤษ ต้องยึดฉบับไหนเวลามีปัญหา
ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดที่เรียกว่า governing language หรือข้อกำหนดภาษาที่ใช้บังคับซึ่งระบุไว้ในสัญญาเอง ผู้เช่าต้องอ่านให้เจอและตรวจสอบก่อนเซ็นว่าฉบับไทยหรืออังกฤษเป็นฉบับที่ 'ชนะ' เมื่อถ้อยคำขัดกัน เพราะบางแม่แบบสัญญากำหนดให้ฉบับไทยใช้บังคับทั้งที่ผู้เช่าเห็นแค่ฉบับอังกฤษ
ไม่ติดอากรแสตมป์สัญญาเช่า มีผลอย่างไร
สัญญาเช่าที่ไม่ติดอากรแสตมป์ให้ถูกต้องอาจมีปัญหาในการใช้เป็นพยานหลักฐานในชั้นศาล แม้ตัวสัญญาจะยังผูกพันคู่สัญญาอยู่ก็ตาม อัตราอากรและผู้มีหน้าที่ชำระเปลี่ยนแปลงได้ตามกฎหมาย จึงควรตรวจสอบกับกรมสรรพากรหรือทนายความก่อนเซ็นสัญญาระยะยาวหรือมูลค่าสูง
บทสรุป
ถ้าคุณกำลังจะเซ็นสัญญาเช่าคอนโดแถวนานาเป็นภาษาอังกฤษ สิ่งที่ควรทำก่อนเซ็นคือขอดูทั้งฉบับไทยและอังกฤษให้ครบ และตรวจให้เจอข้อกำหนดว่าภาษาใด "ใช้บังคับ" เมื่อข้อความขัดกัน หากเป็นสัญญาระยะยาวเกิน 3 ปีหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายและติดต่อสำนักงานที่ดินวัฒนาโดยตรงเรื่องการจดทะเบียน แทนที่จะเชื่อคำอธิบายจากนายหน้าหรือเจ้าของห้องเพียงฝ่ายเดียว การใช้เวลาตรวจสอบก่อนเซ็นไม่กี่ชั่วโมงถูกกว่าการสู้คดีในชั้นศาลด้วยคำแปลที่คุณไม่เคยเห็นมาก่อนมาก
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช่าคอนโดย่านนานา: สัญญา เงินมัดจำ และสิทธิผู้เช่าที่ต้องรู้ก่อนเซ็น
รวมกลไกจริงของการเช่าคอนโดย่านนานา ตั้งแต่สัญญา เงินมัดจำ ไปจนถึงสิทธิผู้เช่าที่ควรรู้ก่อนเซ็น
ต่อสัญญาเช่าขึ้นค่าเช่าคอนโดย่านนานา: ต่อรองยังไง ขึ้นได้กี่ %
คอนโดใกล้ BTS นานาโดนขอขึ้นค่าเช่าหนักกว่าที่อื่นเพราะดีมานด์ไม่มีวันว่าง สคริปต์ต่อรองด้วยหลักฐานจริงช่วยกดตัวเลขได้
เช็กเจ้าของห้องเช่านานาให้ชัวร์ก่อนโอนมัดจำ: กันโดนเช่าซ้อน
เช็กลิสต์เอกสารและขั้นตอนตรวจสอบเจ้าของห้องเช่านานาก่อนโอนมัดจำ ป้องกันเช่าซ้อนและเช่าช่วงผิดกฎหมาย
เช่าช่วงคอนโดนานา รายวัน–ระยะสั้น ผิดกฎหมายไหม? กติกาที่ต้องรู้ก่อนโดนปรับ
เช่าช่วงคอนโดนานารายวันไม่ได้ผิดแค่กฎหมายรัฐ แต่ชนข้อบังคับนิติฯ และสัญญาเช่าไปพร้อมกัน สรุปกฎ 30 วันที่ต้องรู้ก่อนโดนปรับ