เซ็นสัญญาเช่าภาษาอังกฤษที่นานา: มีผลตามกฎหมายไทยจริงหรือไม่

ภาษาของสัญญาเช่าเป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา ให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าภาษาใดใช้บังคับ ตราบใดที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจริงและมีเจตนาผูกพัน สัญญาเช่าที่ร่างเป็นภาษาอังกฤษล้วนก็เป็นสัญญาที่ สมบูรณ์และผูกพันตามกฎหมาย ระหว่างคู่สัญญาได้ ผู้เช่าต่างชาติที่เช่าคอนโดแถวสุขุมวิท ซอย 3 ซอย 4 หรือซอยอาหรับจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติเหมือนกัน มักเซ็นเอกสารภาษาอังกฤษฉบับเดียวจบ และในทางปฏิบัติมันก็ใช้ได้ตราบใดที่ไม่มีเรื่องขึ้นโรงขึ้นศาล

สำหรับสัญญาเช่าที่พักอาศัยระยะสั้น เช่น สัญญา 1 ปีที่พบทั่วไปในคอนโดย่านนานา เอกสารภาษาอังกฤษก็เพียงพอในทางปฏิบัติ เพราะไม่ต้องนำไปจดทะเบียนที่ใด ปัญหาที่แท้จริงเริ่มเมื่อระยะเวลาเช่าข้าม 'เส้น 3 ปี' ซึ่งเปลี่ยนทุกอย่าง และเป็นเรื่องที่จะอธิบายต่อไป

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางกลไกไว้ชัดว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี เว้นแต่จะนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าคุณทำสัญญา 5 ปีหรือ 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน ส่วนที่เกิน 3 ปีจะบังคับไม่ได้ เหลือสิทธิเช่าตามกฎหมายแค่ 3 ปีเท่านั้น เพราะนานาอยู่ในเขตวัฒนา การจดทะเบียนการเช่าจึงทำที่ สำนักงานที่ดินวัฒนา ซึ่งดำเนินการเป็นภาษาไทย สัญญาสองภาษาไทย-อังกฤษ หรือฉบับไทยพร้อมคำแปลรับรอง จึงแทบจะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการเช่าที่เกิน 3 ปี

ตัวเลขค่าธรรมเนียมและเอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้เปลี่ยนแปลงได้ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินวัฒนาโดยตรงหรือปรึกษาทนายก่อนนัดวันจด อย่าเชื่อเพียงคำบอกของนายหน้า เพราะถ้าเอกสารไม่ครบในวันนัด คุณอาจต้องเลื่อนและเสียจังหวะการเข้าอยู่

ในสัญญาสองภาษา คู่สัญญาสามารถระบุได้ว่าหากถ้อยคำสองฉบับขัดกัน ให้ยึดฉบับภาษาใดเป็นหลัก เรียกกันว่า 'ข้อกำหนดภาษาที่ใช้บังคับ' (governing/prevailing language) และนี่คือจุดที่ผู้เช่าต่างชาติแถวซอย 3 ซอย 4 พลาดบ่อยที่สุด แม่แบบสัญญาของเจ้าของบางรายกำหนดให้ ฉบับภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับ แต่ยื่นเฉพาะฉบับอังกฤษให้ผู้เช่าอ่าน คุณจึงเซ็นผูกพันตามถ้อยคำที่ตัวเองไม่เคยเห็น

• ขอดูทั้งสองฉบับ ไทยและอังกฤษ ให้ครบก่อนเซ็น อย่ายอมเซ็นโดยเห็นแค่ฉบับเดียว
• อ่านให้เจอว่าข้อกำหนดระบุให้ภาษาใดใช้บังคับเมื่อถ้อยคำขัดกัน
• นำข้อสัญญาที่คุณพึ่งพา เช่น เงื่อนไขคืนเงินมัดจำ ไปเทียบกับฉบับที่ใช้บังคับ ไม่ใช่ฉบับที่คุณอ่านง่าย
• เข้าใจว่าแม้ระบุ 'ให้ภาษาอังกฤษใช้บังคับ' ศาลไทยก็ยังทำงานจากคำแปลไทยในทางปฏิบัติ จึงควรให้คำแปลตรงกับต้นฉบับ

เรื่องที่มักถูกลืมคืออากรแสตมป์ สัญญาเช่าในไทยโดยทั่วไปต้องติดอากรแสตมป์ ซึ่งคำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา หากไม่ติดอากรให้ถูกต้อง อาจกระทบต่อการใช้เอกสารเป็นพยานหลักฐานในศาลได้ อัตราและผู้รับผิดชอบชำระเปลี่ยนแปลงได้ตามกฎหมาย ควรยืนยันกับกรมสรรพากรหรือทนายโดยตรง อย่าเชื่อเพียงคำบอกของนายหน้าหรือเจ้าของ

1. ค่าเช่าและอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าในแต่ละปี ระบุตัวเลขให้ชัด
2. เงินมัดจำและเงื่อนไขการคืน รวมถึงกรอบเวลาและเหตุที่หักได้
3. ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่อสัญญา
4. การบอกเลิกก่อนกำหนดและค่าปรับที่ตามมา
5. หน้าที่ซ่อมแซมและความรับผิดกรณีทรัพย์สินเสียหาย
6. ใครเป็นผู้จดทะเบียนและออกค่าธรรมเนียมสำหรับสัญญาที่เกิน 3 ปี