อ่านราคาต่อตารางเมตรคอนโดนานาให้เป็น ก่อนเทียบกับตึกหน้า BTS อโศก

ตัวเลข "เริ่มต้น X ล้าน" บนป้ายโครงการเกือบทุกครั้งผูกอยู่กับห้องที่เล็กที่สุด อยู่ชั้นล่างสุด และวิวติดถนน มันเป็นราคาที่ตั้งไว้ให้พาดหัวดูน่าเข้าถึง ไม่ใช่ราคาที่สะท้อนว่าตึกนั้นแพงหรือถูกจริง ตัวอย่างที่จับต้องได้คือ 15 Sukhumvit Residences ในซอยสุขุมวิท 15 ห่าง BTS นานาราว 650 เมตร ที่มีห้องเริ่มต้นขนาด 28 ตร.ม. ราคา 3,500,000 บาท ณ ช่วงเวลาที่เขียน ตัวเลขนี้ควรตรวจสอบอีกครั้งกับโครงการโดยตรง เพราะราคาเปิดตัวกับราคาปัจจุบันมักไม่เท่ากัน

1. ถามพนักงานขายให้ชัดว่าห้องที่ควอตราคา "เริ่มต้น" นั้นมีขนาดกี่ตารางเมตรกันแน่ ก่อนจะหารอะไรทั้งสิ้น
2. ถามชั้นของห้องนั้น เพราะราคาเริ่มต้นเกือบทั้งหมดคือห้องชั้นล่างที่วิวติดถนนสุขุมวิท ไม่ใช่ห้องกลางตึก
3. อย่าเทียบยอดรวมของสตูดิโอนานากับยอดรวมของห้องใหญ่ฝั่งอโศก มันคนละขนาด คนละของ
4. แปลงทุกโครงการเป็นบาทต่อตารางเมตรก่อน แล้วค่อยวางเรียงกัน
5. จำไว้ว่าทุกตัวเลขในย่านนี้ขยับตลอด ให้ถือเป็นค่าประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และตรวจสอบซ้ำเสมอ

เมื่อแปลงเป็นบาทต่อตารางเมตรแล้ว ภาพจะเปลี่ยนไปจากตอนมองยอดรวม โครงการฝั่งนานาอย่าง 15 Sukhumvit Residences ควอตห้องเริ่มต้นที่ราว 125,000 บาทต่อ ตร.ม. ขณะที่ตึกหน้าสถานีฝั่งอโศกซึ่งติด MRT สุขุมวิทและ BTS อโศกมักมียอดรวมสูงกว่าเพราะห้องใหญ่กว่าและทำเลชิดสถานีกว่า ตารางด้านล่างวางข้อมูลที่ยืนยันได้เท่านั้น ส่วนช่องที่ข้อมูลไม่พอคำนวณ ระบุว่าต้องสอบถาม ทุกตัวเลขเป็นค่าประมาณและบางโครงการปิดการขายแล้ว จึงเป็นเพียงราคาอ้างอิงช่วงเปิดตัวเท่านั้น

ช่องว่างที่ตารางบอกไม่ใช่ว่า "นานาถูกกว่า" เสมอไป แต่คือความชันของทำเล ยิ่งชิด BTS อโศกและ MRT สุขุมวิทซึ่งเป็นจุดตัดสองสายและติดเทอร์มินอล 21 ราคาต่อตารางเมตรยิ่งไต่ขึ้น MUNIQ ที่ห้อง 2 นอนตกราว 227,000 บาทต่อ ตร.ม. อยู่คนละชั้นราคากับสตูดิโอฝั่งนานา เพราะทั้งขนาด ทำเล และปีที่สร้างเสร็จต่างกัน สิ่งที่คุณต้องทำคือเทียบต่อตารางเมตรของห้องขนาดใกล้เคียงกันเท่านั้น อย่าเอาเลขจากคนละสเปกมาสรุปว่าฝั่งไหนคุ้มกว่า และอย่าลืมว่า Ashton Asoke กับ EDGE Sukhumvit 23 ปิดการขายในตลาดหลักแล้ว ตัวเลขเปิดตัวจึงเป็นเพียงอดีต

ก่อนจะเชื่อว่าโครงการหนึ่งถูกกว่าอีกโครงการต่อตารางเมตร ต้องรู้ว่ามีสามตัวแปรที่ขยับตัวเลขนี้อย่างมีเหตุผล ไม่ใช่แค่ตึกไหนแบรนด์ดังกว่า ทั้งสามอย่างนี้ทำให้ห้องในตึกเดียวกันราคาต่อตารางเมตรต่างกันได้หลายหมื่นบาท และเป็นเหตุผลว่าทำไมห้องเริ่มต้นถึงถูกผิดปกติ

• ระยะเดิน: ห้องฝั่งนานาที่ห่าง BTS นานาราว 650 เมตร ต้องเดินออกทาง Exit 4 ผ่านช่วงสุขุมวิทที่พลุกพล่านแถวซอย 3 ซอย 4 และตลาดนานา ต่างจากห้องฝั่งอโศกที่ห่างสถานีแค่ 260 เมตร ระยะและคุณภาพทางเดินที่ต่างกันนี้สะท้อนกลับมาในราคาต่อตารางเมตรอย่างสมเหตุสมผล
• ชั้น: ห้องที่ถูกยกมาควอตราคาเริ่มต้นเกือบทั้งหมดคือชั้นล่างหันหน้าถนน ชั้นสูงขึ้นไปมีค่าพรีเมียมที่บวกเพิ่มต่อตารางเมตรเสมอ ตัวเลขเริ่มต้นจึงต่ำกว่าราคาเฉลี่ยจริงของตึก
• วิว: ห้องที่มองเห็นสวนเบญจกิติซึ่งอยู่ฝั่ง MRT สุขุมวิทมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องหันถนนบนชั้นเดียวกัน วิวสวนขายได้ราคากว่าวิวตึกและถนนเสมอ

หลักปฏิบัติคือเทียบเฉพาะห้องที่ "เหมือนกัน" เท่านั้น ชั้นใกล้เคียงกัน หันทิศเดียวกัน และวิวประเภทเดียวกัน เมื่อเจอราคาถูกผิดปกติให้สันนิษฐานก่อนว่ามันคือห้องชั้นล่างหันถนน แล้วบวกค่าพรีเมียมในใจเพื่อประมาณราคาห้องกลางตึกวิวดี จากนั้นค่อยเอาไปวางเทียบกับตึกฝั่งอโศก คุณถึงจะได้เทียบของที่เทียบกันได้จริง ไม่ใช่เทียบห้องแย่ที่สุดของที่หนึ่งกับห้องมาตรฐานของอีกที่หนึ่ง

1. ยืนยันขนาดตารางเมตรและชั้นของห้องที่ถูกควอตราคาให้ชัดเจน ก่อนหารเป็นบาทต่อตารางเมตร
2. ถามว่าราคานั้นรวมส่วนกลาง เฟอร์นิเจอร์ หรือค่าโอนหรือไม่ เพราะแต่ละโครงการรวมไม่เท่ากัน
3. ถอดโปรโมชั่นออกก่อน ทั้งฟรีค่าโอน ส่วนลดเงินสด และของแถม สิ่งเหล่านี้ลดยอดที่จ่ายจริงแต่ไม่ได้ลดราคาลิสต์ต่อตารางเมตร
4. เช็กทิศและวิวของห้อง ว่าหันถนนสุขุมวิทหรือหันสวนเบญจกิติ เพราะมีผลต่อราคาต่อตารางเมตรโดยตรง
5. หารราคาลิสต์ (ไม่ใช่ราคาหลังโปร) ด้วยพื้นที่จริง เพื่อให้ได้ราคาต่อตารางเมตรที่เทียบข้ามโครงการได้

กับดักที่ทำให้คนตัดสินใจผิดบ่อยที่สุดคือโปรโมชั่นที่ซ่อนราคาต่อตารางเมตรจริง ตึกที่แพงกว่าอาจดูถูกลงเพราะแถมฟรีค่าโอนหรือลดเงินสดก้อนใหญ่ ทำให้ยอดที่จ่ายจริงต่ำลงชั่วคราว แต่ราคาลิสต์ต่อตารางเมตรยังสูงอยู่ เมื่อคุณขายต่อในอนาคต ตลาดมองที่ราคาต่อตารางเมตรของทำเล ไม่ใช่โปรที่คุณเคยได้ ทุกตัวเลขในบทความนี้เป็นค่าประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และควรตรวจสอบซ้ำกับโครงการโดยตรงก่อนเสมอ หากอยากเข้าใจภาพราคาทั้งย่านนานาแบบเต็ม สามารถอ่านต่อในคู่มือหลักของเราได้