คอนโดใหม่ย่านนานา EIA ผ่านหรือยัง เช็กเองได้ก่อนวางเงินจอง
EIA คอนโดนานา เป็นเรื่องที่คนกำลังจะวางเงินจองคอนโดตึกสูงแถวสุขุมวิท 3-11 และซอยอาหรับ ควรเช็กด้วยตัวเองก่อนเซ็นสัญญา ไม่ใช่เชื่อแต่ใบโฆษณาของฝ่ายขาย เพราะอาคารชุดที่มีห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องผ่านรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมก่อนตอกเข็มได้ตามกฎหมาย และคอนโดสูงแทบทุกตึกในย่านนี้เข้าเกณฑ์นั้นทั้งหมด บทความนี้จะสอนวิธีค้นสถานะ EIA ผ่านระบบ Smart EIA Plus ของ สผ. อ่านรายงานให้เป็นในประเด็นระยะร่นและทางเข้าออกซอยแคบ และยกบทเรียนจากคดีแอชตัน อโศก เพื่อให้รู้ว่าสัญญาณแบบไหนบอกว่าโครงการมีความเสี่ยงจะสะดุด
สารบัญ
ทำไมคอนโดตึกสูงในซอยนานาถึงต้องผ่าน EIA ก่อนตอกเข็ม
EIA ย่อมาจากรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นเอกสารที่โครงการต้องจัดทำและได้รับความเห็นชอบก่อนจะลงมือก่อสร้างได้อย่างถูกกฎหมาย เกณฑ์ที่ทำให้คอนโดเข้าข่ายชัดเจนมาก คือ อาคารชุดที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องทำ EIA ตามเกณฑ์ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ซึ่งคอนโดตึกสูงแทบทุกตึกในย่านนี้ผ่านเกณฑ์นั้นสบายๆ พูดง่ายๆ ว่า ตราบใดที่ EIA ยังไม่ผ่าน เข็มต้นแรกก็ยังตอกไม่ได้
ทำไมนานาถึงเสี่ยงกว่าทำเลอื่น เพราะหน้าตาของทำเลนี้คือซอยแคบที่เบียดกับชุมชนหนาแน่น สุขุมวิท ซอย 3 ซอย 4 และซอย 11 รวมถึงย่านที่คนเรียกกันว่าซอยอาหรับ (Soi Arab) ล้วนเป็นซอยที่มีตลาดนานา มัสยิดดารุ้ลอาบิดีน และอาคารพาณิชย์เก่าอยู่ติดกันแน่น การจะยัดตึกสูงเข้าไปในซอยแบบนี้จึงไปชนกับ กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) เรื่องหน้ากว้างที่ดินและความกว้างถนนทันที ซึ่งเป็นประเด็นที่ EIA และการขออนุญาตก่อสร้างต้องตรวจสอบอย่างละเอียด ยิ่งซอยแคบ ยิ่งลึก โอกาสที่จะติดเงื่อนไขทางเทคนิคก็ยิ่งสูง
วิธีเช็กสถานะ EIA ของโครงการด้วยตัวเองผ่าน Smart EIA Plus
ข่าวดีคือคุณไม่ต้องเชื่อฝ่ายขายอย่างเดียว เพราะ สผ. เปิดให้ประชาชนค้นสถานะรายงาน IEE/EIA/EHIA ของแต่ละโครงการได้เองผ่านระบบ Smart EIA Plus ที่เว็บไซต์ eia.onep.go.th และยังมีแอปพลิเคชันให้โหลดทั้งบน App Store และ Google Play ขั้นตอนไม่ยาก แต่ต้องรู้ว่าจะค้นด้วยอะไรและต้องอ่านผลให้เป็น
- เข้าเว็บไซต์ eia.onep.go.th แล้วเลือกเมนู "ค้นหา IEE/EIA/EHIA" หรือเปิดแอป Smart EIA Plus บนมือถือ
- ค้นด้วยชื่อโครงการตามที่ปรากฏบนใบโฆษณา ถ้าไม่เจอให้ลองค้นด้วยชื่อบริษัทเจ้าของโครงการ หรือระบุทำเล เช่น เขตวัฒนา สุขุมวิท
- เทียบชื่อโครงการในระบบกับชื่อบนป้ายและใบจองให้ตรงกัน เพราะบางโครงการใช้ชื่อการตลาดคนละชื่อกับชื่อที่ยื่นขอ
- อ่านสถานะของรายงาน คร่าวๆ แบ่งเป็น อยู่ระหว่างจัดทำ/ยื่นแล้วแต่ยังพิจารณาไม่เสร็จ และได้รับความเห็นชอบแล้ว
- จดวันที่ของสถานะล่าสุดไว้ แล้วกลับมาเช็กซ้ำก่อนวางเงินจริง เพราะสถานะเปลี่ยนได้ตลอดเวลา
อ่านรายงาน EIA ให้เป็น ระยะร่น เงาตึก และทางเข้าออกซอย
ในรายงาน EIA มีรายละเอียดหลายร้อยหน้า แต่สำหรับคนจะซื้อ สิ่งที่กระทบคุณและเพื่อนบ้านที่อาจออกมาคัดค้านมีไม่กี่เรื่อง และเกือบทั้งหมดวนอยู่รอบกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ซึ่งว่าด้วยหน้ากว้างที่ดิน ความกว้างถนน ระยะร่น และพื้นที่ว่างรอบอาคาร สามเรื่องนี้แหละที่กำหนดว่าตึกสูงในซอยแคบจะสร้างได้ตามแบบที่โฆษณาไว้หรือไม่
| กฎ | แปลเป็นภาษาคน | ทำไมถึงกัดในซอยแคบ |
|---|---|---|
| ที่ดินต้องมีด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 ม. ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 ม. | ที่ดินต้องมีหน้ากว้างพอและติดถนนที่กว้างพอ ตึกสูงถึงจะขออนุญาตได้ | ซอยอาหรับและซอยย่อยในสุขุมวิท ซอย 3-4 หลายช่วงแคบและคดเคี้ยว ที่ดินที่หน้าแคบหรือเข้าถึงด้วยซอยเล็กมักไม่เข้าเกณฑ์ |
| ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 ม. ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 ม. | ถนนหน้าแคบ ตึกยิ่งต้องถอยเข้าไป | พอถอยร่น พื้นที่โพเดียมและทางเข้าออกก็เล็กลง ที่จอดรถและล็อบบี้ที่เห็นในแบบอาจทำไม่ได้จริง |
| ต้องมีพื้นที่ว่างและถนนรอบอาคารกว้าง 6 ม. ซึ่งสภาองค์กรผู้บริโภคระบุว่ามักถูกละเมิด | รอบตึกต้องมีช่องว่างให้รถดับเพลิงและทางหนีไฟ | ซอยที่เบียดกับตลาดนานาและอาคารเดิม การเว้น 6 ม. รอบตึกกินที่ดินไปมาก จุดที่มักถูกลดทอนจนผิดเกณฑ์ |
ผลที่ตามมาจับต้องได้ ทางเข้าออกที่คอขวดกลางซอยแคบทำให้รถติดสะสมหน้าโครงการ เงาตึกสูงทอดคลุมอาคารเตี้ยและชุมชนรอบมัสยิดดารุ้ลอาบิดีน จนเป็นเหตุให้เพื่อนบ้านยื่นคัดค้าน และการร่นระยะที่กินเข้ามาทำให้พื้นที่ส่วนกลางหดจากที่วาดไว้ ถ้า EIA หรือแบบขออนุญาตแก้ปมเหล่านี้ไม่ลงตัว โครงการก็เดินหน้าไม่ได้ ทั้งหมดนี้ควรให้วิศวกรหรือนักกฎหมายที่คุ้นเรื่องนี้ช่วยอ่านอีกชั้น อย่าสรุปเองจากแปลนขาย
สัญญาณว่าโครงการอาจสะดุด บทเรียนจากแอชตัน อโศก
บทเรียนที่ชัดที่สุดอยู่ไม่ไกลจากนานาเลย คือกรณีแอชตัน อโศก ที่สุขุมวิท 21 เขตวัฒนา ซึ่ง ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง โดยเห็นว่าที่ดินไม่มีด้านใดยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 คดีนี้ผู้ฟ้องคือสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนร่วมกับชาวบ้านในสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 ที่ยื่นฟ้องผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา และผู้ว่าฯ กทม. มาตั้งแต่ปี 2559 เป็นหลักฐานว่าชุมชนในซอยฟ้องเรื่องการอนุญาตอาคารได้จริง และเดินเรื่องถึงที่สุดได้
ข้อดี
- เช็กใน Smart EIA Plus แล้วพบว่า EIA ได้รับความเห็นชอบ และชื่อโครงการตรงกับใบจอง
- ที่ดินมีหน้ากว้างติดถนนสาธารณะชัดเจน ไม่ได้เข้าถึงด้วยซอยเล็กหรือทางผ่านที่ดินคนอื่น
- สัญญาจองมีเงื่อนไขคืนเงินชัดเจนหากโครงการไม่ได้รับอนุมัติหรือไม่เริ่มก่อสร้างตามกำหนด
ข้อควรพิจารณา
- ยังยื่น EIA ไม่ผ่านหรือไม่พบในระบบ แต่เปิดให้จองและเร่งปิดการขายแล้ว
- ตึกตั้งลึกในซอยแคบแถบสุขุมวิท ซอย 3-11 หรือซอยอาหรับ และมีชุมชนรอบข้างแสดงท่าทีคัดค้าน
- ทางเข้าออกโครงการอาศัยถนนแคบหรือที่ดินแปลงอื่น หน้ากว้างติดถนนสาธารณะไม่ชัด
- ฝ่ายขายยืนยันทุกอย่างด้วยวาจา แต่ให้เอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ได้
คำถามที่พบบ่อย
เช็ก EIA คอนโดออนไลน์ได้ที่ไหน
เข้าเว็บไซต์ eia.onep.go.th แล้วเลือกเมนู "ค้นหา IEE/EIA/EHIA" หรือโหลดแอป Smart EIA Plus ได้ทั้ง App Store และ Google Play จากนั้นค้นด้วยชื่อโครงการหรือชื่อบริษัทเจ้าของโครงการ
ถ้าหาชื่อโครงการในระบบ Smart EIA Plus ไม่เจอ แปลว่าอะไร
อาจแปลว่ายังไม่ได้ยื่นหรือยังไม่ผ่าน EIA หรืออาจเป็นเพราะโครงการใช้ชื่อการตลาดคนละชื่อกับชื่อที่ยื่นขออนุญาตจริง ให้ลองค้นด้วยชื่อบริษัทเจ้าของโครงการหรือระบุทำเล เช่น เขตวัฒนา สุขุมวิท แทน
คดีแอชตัน อโศกเกี่ยวข้องกับคอนโดในนานาอย่างไร
แอชตัน อโศกตั้งอยู่สุขุมวิท 21 ซึ่งอยู่ในเขตวัฒนาเดียวกับนานา และศาลปกครองกลางเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างเพราะที่ดินไม่มีหน้ากว้างติดถนนสาธารณะตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ซึ่งเป็นกฎเดียวกันที่บังคับใช้กับโครงการตึกสูงในซอยแคบย่านนานาด้วย
คอนโดที่ตั้งอยู่ในซอยแคบอย่างซอยอาหรับมีความเสี่ยงเรื่อง EIA มากกว่าปกติหรือไม่
ที่ดินในซอยแคบมักมีความเสี่ยงเรื่องหน้ากว้างติดถนนสาธารณะและระยะร่นมากกว่าที่ดินริมถนนใหญ่ ควรตรวจสอบทั้งสถานะ EIA และรายละเอียดเรื่องถนนสาธารณะกับระยะร่นก่อนวางเงินจองเสมอ
ถ้า EIA ยังไม่ผ่านแล้ววางเงินจองไปแล้วจะเกิดอะไรขึ้น
โครงการอาจตอกเข็มช้ากว่ากำหนดที่โฆษณาไว้หลายปี หรือในกรณีร้ายแรงอาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างในภายหลังอย่างกรณีแอชตัน อโศก จึงควรปรึกษาเงื่อนไขการคืนเงินในสัญญาจองกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนตัดสินใจ
บทสรุป
ก่อนวางเงินจองคอนโดตึกสูงแถวนานา-สุขุมวิท 3-11 หรือซอยอาหรับ ให้เปิด Smart EIA Plus ค้นชื่อโครงการด้วยตัวเองเป็นขั้นแรกเสมอ แล้วเทียบชื่อในระบบกับชื่อบนใบจองให้ตรงกันก่อนเชื่อใบโฆษณา หากพบว่า EIA ยังไม่ผ่าน หรือที่ดินเข้าซอยแคบจนน่าสงสัยเรื่องหน้ากว้างถนนตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ควรให้วิศวกรหรือนักกฎหมายที่คุ้นเคยกับกรณีแบบแอชตัน อโศก ช่วยอ่านรายละเอียดอีกชั้นก่อนตัดสินใจ การเสียเวลาเช็กไม่กี่นาทีย่อมคุ้มกว่าการรอโครงการที่อาจสะดุดไปอีกหลายปี
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช็กความคืบหน้าก่อสร้างคอนโดนานา ก่อนโอน: ดูไซต์ซอยไหนได้จริง
วิธีเช็กความคืบหน้าก่อสร้างคอนโดนานาด้วยตัวเอง ระบุซอยที่ดูไซต์ได้จริง เวลาที่เห็นชัด และสัญญาณเตือนก่อนวันโอนล่าช้า
พรีเซลคอนโดนานา: 6 เรื่องต้องเช็กให้ชัวร์ก่อนวางเงินจอง
ก่อนวางเงินจองคอนโดพรีเซลย่านนานา มี 6 เรื่องเฉพาะทำเลที่ต้องเช็ก ตั้งแต่ซอยแคบ EIA ไปจนถึงโควตาต่างชาติ
Work Permit นานา: ใช้ที่อยู่คอนโดจดบริษัทและขอใบอนุญาตทำงาน
ก่อนขอ work permit นานาต้องรู้ว่าที่อยู่คอนโดห้องเดียวต้องตรงกันในสามเอกสาร ไม่งั้นต้องย้อนแก้ทั้งลูป
พาสัตว์เลี้ยงมาอยู่นานา: คลินิกสัตว์ คอนโดรับสัตว์ และร้านเพ็ตช็อปในย่าน
ก่อนพาหมาแมวมาอยู่นานา ควรรู้ว่าคลินิกสัตว์อยู่ไกลแค่ไหน คอนโดรับเลี้ยงจริงมีเงื่อนไขอะไร และที่เดินเล่นมีที่เดียวคือสวนเบญจกิติ