เช็กความคืบหน้าก่อสร้างคอนโดนานา ก่อนโอน: ดูไซต์ซอยไหนได้จริง
การเช็กความคืบหน้าก่อสร้างคอนโดนานาด้วยตัวเองคือสิ่งที่ผู้ซื้อหลายคนมองข้าม เพราะเคยชินกับการรอรายงานรายไตรมาสและรูปถ่ายจากฝ่ายขายเพียงอย่างเดียว แต่ในซอยแคบและลึกอย่างสุขุมวิท 3, 4 และ 11 การก่อสร้างมักถูกจำกัดพื้นที่ ทยอยขึ้นทีละส่วน และวันโอนก็เลื่อนได้เงียบ ๆ กว่าโครงการบนที่ดินโล่ง บทความนี้พาไปดูว่าซอยไหนยืนมองไซต์จากภายนอกได้จริง ควรไปช่วงเวลาไหน และจะอ่านรายงานความคืบหน้ากับ EIA อย่างไรให้จับสัญญาณล่าช้าได้ก่อนถึงวันนัดโอน โดยเน้นเฉพาะช่วงระหว่างก่อสร้าง ไม่ครอบคลุมการตรวจก่อนจองหรือวันตรวจรับห้อง
อินโฟกราฟิก · ข้อมูลจริง
คะแนนรีวิว Google ของแต่ละโครงการ
5 โครงการ · เรียงตามอันดับในบทความ
- ไฮด์ สุขุมวิท 11 4.0446 รีวิว
- The Prime 11 4.1130 รีวิว
- Circle Sukhumvit 11 4.0138 รีวิว
- Tower Park Condo 4.645 รีวิว
- คริสตัลการ์เด้น คอนโด 4.438 รีวิว
ข้อมูลจาก Google Maps · อาจเปลี่ยนแปลงได้
สารบัญ
ทำไมต้องเช็กเอง ระหว่างจองเสร็จกับก่อนโอน
ช่วงเวลาที่คนซื้อคอนโดมักปล่อยให้เป็นหน้าที่ของโครงการทั้งหมด คือช่วงหลังจองเสร็จไปจนถึงวันนัดตรวจรับก่อนโอน หลายคนได้แค่รายงานความคืบหน้ารายไตรมาสกับรูปถ่ายจากฝ่ายขาย แล้วรอวันโอนอย่างเดียว แต่ในย่านนานา ที่ที่ดินตามซอยแคบและลึก อย่างสุขุมวิท 3, สุขุมวิท 4 และสุขุมวิท 11 การก่อสร้างต้องทำแบบจำกัดพื้นที่ ทยอยขึ้นทีละส่วน และวันโอนก็เลื่อนแบบเงียบ ๆ ได้ง่ายกว่าโครงการบนที่ดินโล่ง การไปดูไซต์ด้วยตัวเองเป็นระยะจะจับสัญญาณได้ก่อน เช่น โครงสร้างยังไม่ขึ้นถึงชั้นบนสุดตามกำหนด งานเปลือกอาคาร (facade) หยุดค้าง หรือเงื่อนไขในรายงาน EIA ที่ดูเหมือนไม่ถูกปฏิบัติตาม บทความนี้โฟกัสเฉพาะช่วงระหว่างก่อสร้าง ไม่ได้ครอบคลุมการตรวจโครงการก่อนจอง และไม่ใช่คู่มือเดินตรวจห้องในวันโอน ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน
- จับได้ว่าโครงสร้างขึ้นไม่ถึงชั้นที่ควรจะถึงในกำหนดเดิม ก่อนที่ฝ่ายขายจะแจ้ง
- เห็นงานเปลือกอาคารหรืองานติดตั้งภายนอกที่หยุดค้างข้ามหลายสัปดาห์
- สังเกตว่าเงื่อนไขตาม EIA เช่น เวลาก่อสร้างหรือการควบคุมฝุ่น อาจไม่ได้ทำตาม ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรสอบถาม
- มีหลักฐานภาพและวันที่ของตัวเอง ไว้เทียบกับรายงานไตรมาสถัดไป
ซอยไหนดูไซต์ได้จริง และไปเวลาไหนแสงเข้าข้างเรา
ไซต์ก่อสร้างในย่านนี้ดูจากภายนอกได้จริง แต่แต่ละซอยเห็นได้ไม่เท่ากัน สุขุมวิท 11 เป็นซอยที่กว้างและเดินสบายที่สุด คุณยืนอยู่ฝั่งตรงข้ามถนนแล้วนับจำนวนชั้น ดูว่าเครนยังทำงานอยู่ไหม เห็นได้ค่อนข้างชัด ส่วนสุขุมวิท 4 และสุขุมวิท 3 (ซอยอาหรับ) แคบกว่าและคนพลุกพล่านกว่ามาก โดยเฉพาะช่วงใกล้ตลาดนานา แนะนำให้เดินดูด้วยเท้ามากกว่าขับรถเข้าไป เพราะรถติดในซอยและหาที่จอดมองยาก วิธีที่ง่ายที่สุดโดยไม่ต้องใช้รถคือลง BTS นานา แล้วเดินเลียบสุขุมวิทเข้าไปยังปากซอย 3, 4 หรือ 11 ระยะเดินไม่ไกล ข้อจำกัดที่ต้องยอมรับคือ จากถนนคุณเห็นได้แค่เปลือกอาคารและโครงสร้างภายนอก มองไม่เห็นงานตกแต่งภายในหรืองานระบบที่ซ่อนอยู่ข้างใน
- เช้าวันธรรมดา (ราวก่อน 9:00 น.) เห็นคนงานทำงานจริง และแสงเช้าจะส่องด้านอาคารที่หันทางทิศตะวันออกได้ชัด
- บ่ายวันธรรมดา เหมาะกับการดูด้านอาคารที่หันทางทิศตะวันตก ที่แสงเช้าส่องไม่ถึง
- หลีกเลี่ยงวันอาทิตย์ เพราะหลายไซต์หยุดหรือทำงานน้อย ทำให้อ่านความคืบหน้าผิดพลาดได้
- ซอย 11 ยืนดูจากฝั่งตรงข้ามถนนได้ ซอย 3 และ 4 ควรเดินเท้าและระวังคนพลุกพล่าน
- ถ่ายรูปมุมเดิมทุกครั้งที่ไป เพื่อเทียบความคืบหน้าข้ามสัปดาห์
อ่านรายงานความคืบหน้าและ EIA ให้เป็น พร้อมคำถามที่ต้องถามฝ่ายขาย
รายงานความคืบหน้าที่โครงการส่งให้เป็นระยะ อ่านให้เป็นได้ด้วยการเทียบเปอร์เซ็นต์ที่อ้าง กับขั้นตอนทางกายภาพที่คุณเห็นจริงจากปากซอย งานก่อสร้างไล่จากฐานราก ไปโครงสร้างขึ้นถึงชั้นบนสุด (topping-out) ไปงานเปลือกอาคาร ไปงานระบบ (MEP) แล้วจึงงานตกแต่งภายใน ถ้าโครงการบอก '70%' แต่สิ่งที่คุณเห็นบนสุขุมวิท 11 ยังเป็นแค่โครงสร้างเปล่ายังไม่มี facade ตัวเลขนั้นก็ควรถูกถามซ้ำ ส่วน รายงาน EIA คือรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่คอนโดสูงในย่านนี้ต้องจัดทำ ผู้ซื้อพอจะดูเงื่อนไขบางข้อได้เอง เช่น เวลาที่อนุญาตให้ก่อสร้าง เส้นทางรถบรรทุกเข้าออกซอยแคบ และมาตรการคุมฝุ่นคุมเสียง ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่ควร 'ตรวจสอบ' ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย เรื่องที่เกี่ยวกับสัญญาควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญโดยตรง และพึงจำไว้ว่ากำหนดวันโอนเป็นสิ่งที่ 'ประกาศ' ไว้ ไม่ใช่การรับประกัน
- ตอนนี้ก่อสร้างถึงชั้นที่เท่าไรแล้ว เทียบกับแผนเดิมที่วางไว้กี่ชั้น
- กำหนดวันโครงสร้างขึ้นถึงชั้นบนสุด (topping-out) คือเมื่อไร
- คาดว่าจะได้ใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6 / ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร) เมื่อไร
- ไตรมาสที่ประกาศจะโอน ยังเป็นไตรมาสเดิมอยู่ไหม หรือเลื่อนไปแล้ว
- ขอรายงานความคืบหน้าและกำหนดการที่ปรับใหม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้หรือไม่
| ขั้นงาน | เห็นอะไรจากปากซอย | ข้อควรถาม |
|---|---|---|
| ฐานราก / ชั้นใต้ดิน | ยังเป็นหลุมหรือระดับพื้นดิน มีเครนฐาน | ขึ้นโครงสร้างเหนือดินเมื่อไร |
| โครงสร้างขึ้นชั้น | นับชั้นได้ เครนทำงาน ยังไม่มีผนังนอก | ถึงชั้นบนสุดวันไหน |
| เปลือกอาคาร (facade) | เริ่มติดกระจก/ผนังภายนอก | งานระบบเริ่มคู่กันหรือยัง |
| งานระบบ + ตกแต่ง | นั่งร้านลง เปลือกเสร็จ | ขอใบรับรองก่อสร้าง (อ.6) เมื่อไร |
สัญญาณว่าการโอนอาจล่าช้า และตัวอย่างอาคารในย่านไว้เทียบภาพ
สัญญาณที่บอกว่าวันโอนอาจเลื่อนมักดูออกจากภายนอก เช่น เครนถูกถอดออกแล้วแต่เปลือกอาคารยังไม่เสร็จ ไม่เห็นคนงานเลยในการไปดูสองครั้งในวันธรรมดา เปอร์เซ็นต์ความคืบหน้าไม่ขยับระหว่างรายงานสองไตรมาส ฝ่ายขายเริ่มตอบคลุมเครือเรื่องไตรมาสที่จะโอน หรือนั่งร้านลงแล้วแต่ยังไม่มีวี่แววของใบรับรองการก่อสร้าง เมื่อเจอสัญญาณเหล่านี้ สิ่งที่ควรทำคือขอรายงานความคืบหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร ขอกำหนดการที่ปรับใหม่เป็นเอกสาร และเก็บบันทึกภาพพร้อมวันที่ของตัวเองไว้ทุกครั้ง เพื่อเทียบเป็นหลักฐาน ด้านล่างเป็นอาคารที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่จริงบนซอยเดียวกัน ไว้ใช้เป็นภาพเทียบว่าอาคารที่เสร็จสมบูรณ์บนสุขุมวิท 11, ซอย 3 และซอย 4 หน้าตาเป็นอย่างไร
- เครนถอดแล้วแต่ facade ยังไม่เสร็จ ให้ขอคำอธิบายและกำหนดการใหม่เป็นลายลักษณ์อักษร
- ไม่เห็นคนงานในสองครั้งของวันธรรมดา ให้ไปซ้ำและบันทึกวันที่ไว้
- เปอร์เซ็นต์ไม่ขยับสองไตรมาสติด ให้ขอรายละเอียดว่างานส่วนไหนติด
- ฝ่ายขายตอบคลุมเรื่องไตรมาสโอน ให้ถามตรงว่าไตรมาสเดิมยังยืนไหม
- นั่งร้านลงแต่ยังไม่มีใบรับรองก่อสร้าง ให้ถามกำหนดยื่นขอ อ.6
อันดับที่ 1: ไฮด์ สุขุมวิท 11
คอนโดสร้างเสร็จ บนสุขุมวิท 11
ตัวอย่างอาคารสูงที่สร้างเสร็จและมีคนอยู่อาศัยจริงบนสุขุมวิท 11 ซอยที่กว้างและยืนดูจากฝั่งตรงข้ามได้ ใช้เทียบว่าอาคารที่งานเปลือกเสร็จสมบูรณ์แล้วบนซอยนี้ควรมีหน้าตาแบบไหน คะแนนรีวิวเป็นข้อมูล ณ ช่วงที่เขียน ควรตรวจสอบอีกครั้ง
- คะแนน Google
- ★ 4.0 (446 รีวิว)
- ที่ตั้ง
- 27 ซ. สุขุมวิท 11
อันดับที่ 2: The Prime 11
คอนโดสร้างเสร็จ บนสุขุมวิท 11
อีกอาคารบนสุขุมวิท 11 ที่ใช้เป็นภาพเทียบได้ ยืนดูจากฝั่งตรงข้ามถนนในซอยเดียวกันเพื่อเปรียบระดับความสูงและงานเปลือกอาคารกับโครงการที่ยังก่อสร้างอยู่ ข้อมูลคะแนนเป็นของ ณ ช่วงที่เขียน ควรเช็กซ้ำ
- คะแนน Google
- ★ 4.1 (130 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน เปิด 24 ชั่วโมง
- ที่ตั้ง
- เลขที่ 29 ซ. สุขุมวิท 11
อันดับที่ 3: Circle Sukhumvit 11
คอนโดสร้างเสร็จ บนสุขุมวิท 11
อาคารพักอาศัยที่เสร็จและใช้งานจริงบนสุขุมวิท 11 เหมาะไว้เทียบสัดส่วนอาคารกับความสูงที่โครงการใหม่ในซอยประกาศไว้ เพื่อดูว่าจำนวนชั้นที่เห็นระหว่างสร้างสมเหตุสมผลไหม คะแนนรีวิวเป็นข้อมูล ณ ช่วงที่เขียน
- คะแนน Google
- ★ 4.0 (138 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- 99 ซ. สุขุมวิท 11
อันดับที่ 4: Tower Park Condo
คอนโดสร้างเสร็จ บนสุขุมวิท 3
ตัวอย่างอาคารที่เสร็จแล้วบนสุขุมวิท 3 (ซอยอาหรับ) ซอยที่แคบและพลุกพล่านกว่า จึงควรเดินเท้าเข้าไปดู ใช้เป็นภาพเทียบว่าอาคารที่เสร็จบนซอยแคบแบบนี้วางตัวและสูงประมาณไหน คะแนนเป็นข้อมูล ณ ช่วงที่เขียน ควรตรวจซ้ำ
- คะแนน Google
- ★ 4.6 (45 รีวิว)
- ที่ตั้ง
- PHW3+XW8 สุขุมวิท ซ.3
อันดับที่ 5: คริสตัลการ์เด้น คอนโด
คอนโดสร้างเสร็จ บนสุขุมวิท 4
อาคารที่สร้างเสร็จบนสุขุมวิท 4 ใกล้ตลาดนานา ซึ่งเป็นซอยแคบและคนพลุกพล่าน แนะนำเดินเท้าไปดู ใช้เป็นภาพอ้างอิงหน้าตาอาคารที่เสร็จสมบูรณ์บนซอยนี้ คะแนนรีวิวเป็นข้อมูล ณ ช่วงที่เขียน ควรเช็กอีกครั้ง
- คะแนน Google
- ★ 4.4 (38 รีวิว)
- ที่ตั้ง
- อาคารคริสตัลการ์เด้น 217 ซ. สุขุมวิท 4
คำถามที่พบบ่อย
ดูไซต์ก่อสร้างคอนโดในซอยนานาได้จากตรงไหนบ้าง
สุขุมวิท 11 เป็นซอยที่กว้างและเดินสบายที่สุด ยืนฝั่งตรงข้ามถนนแล้วนับชั้นหรือดูเครนได้ค่อนข้างชัด ส่วนสุขุมวิท 3 (ซอยอาหรับ) และสุขุมวิท 4 แคบและคนพลุกพล่านกว่า แนะนำให้เดินดูมากกว่าขับรถเข้าไป
ควรไปดูไซต์ก่อสร้างช่วงเวลาไหนถึงเห็นชัดที่สุด
ช่วงเช้าวันธรรมดาก่อน 9 โมงเช้าเป็นเวลาที่เห็นคนงานทำงานจริง และแสงเช้าจะส่องด้านอาคารที่หันทางทิศตะวันออกชัดกว่าช่วงอื่นของวัน
สัญญาณอะไรบ้างที่บอกว่าคอนโดอาจโอนล่าช้า
สังเกตได้จากเครนถูกถอดแต่ facade ยังไม่เสร็จ ไม่เห็นคนงานเลยเมื่อไปดูสองครั้งในวันธรรมดา เปอร์เซ็นต์ความคืบหน้าไม่ขยับระหว่างรายงานสองไตรมาส หรือฝ่ายขายเริ่มตอบคลุมเครือเรื่องไตรมาสที่จะโอน
รายงาน EIA ของคอนโดคืออะไร ผู้ซื้อต้องดูอะไรบ้าง
EIA คือรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่คอนโดสูงในย่านนี้ต้องจัดทำ ผู้ซื้อพอดูเองได้ในบางเงื่อนไข เช่น เวลาที่อนุญาตให้ก่อสร้าง เส้นทางรถบรรทุกเข้าออกซอยแคบ และมาตรการคุมฝุ่นคุมเสียง แต่ประเด็นทางกฎหมายควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญโดยตรง
ถ้าเปอร์เซ็นต์ความคืบหน้าที่โครงการแจ้งไม่ตรงกับที่เห็นจริงควรทำอย่างไร
ให้เทียบเปอร์เซ็นต์ที่อ้างกับขั้นตอนกายภาพจริงที่เห็นจากปากซอย เช่นถ้าอ้าง 70% แต่ยังไม่มี facade ก็ควรถามซ้ำ และขอรายงานความคืบหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเก็บภาพถ่ายวันที่ไว้เป็นหลักฐาน
บทความนี้ช่วยเช็คคอนโดก่อนตัดสินใจซื้อได้ไหม
ไม่ครอบคลุมส่วนนั้น บทความนี้โฟกัสเฉพาะช่วงระหว่างก่อสร้างหลังจองแล้วจนถึงก่อนโอน ไม่ใช่คู่มือตรวจสอบโครงการก่อนตัดสินใจจองหรือคู่มือเดินตรวจห้องวันโอน ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน
บทสรุป
ถ้าคุณจองคอนโดในซอยสุขุมวิท 3, 4 หรือ 11 ไว้แล้ว อย่ารอเฉพาะรายงานความคืบหน้าจากฝ่ายขาย ลองแวะเดินดูไซต์ด้วยตัวเองสักเดือนละครั้งหรือทุกไตรมาส ถ่ายรูปเก็บวันที่ไว้เทียบกับเปอร์เซ็นต์ที่โครงการแจ้ง หากเจอสัญญาณอย่างเครนถอดแต่ facade ยังไม่เสร็จ หรือฝ่ายขายเริ่มตอบคลุมเครือเรื่องไตรมาสโอน ให้ขอเอกสารกำหนดการใหม่เป็นลายลักษณ์อักษรทันที และสำหรับประเด็นสัญญาหรือ EIA ที่ซับซ้อนเกินจะตัดสินเอง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาฯ โดยตรง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Google Maps — นานา(Google Maps) ↗
- 2.Google Maps — ไฮด์ สุขุมวิท 11(Google Maps) ↗
- 3.Google Maps — โอเนส ทาวเวอร์(Google Maps) ↗
- 4.Google Maps — 15 Sukhumvit Residences(Google Maps) ↗
- 5.Google Maps — คิว อโศก(Google Maps) ↗
- 6.Google Maps — The Prime 11(Google Maps) ↗
- 7.Google Maps — Circle Sukhumvit 11(Google Maps) ↗
- 8.Google Maps — คิวคอนโดสุขุมวิท (Gate soi 6)(Google Maps) ↗
- 9.Google Maps — Tower Park Condo(Google Maps) ↗
- 10.Google Maps — เออร์บาน่า สุขุมวิท 15(Google Maps) ↗
- 11.Google Maps — ฟินน์ อโศก(Google Maps) ↗
- 12.Google Maps — คริสตัลการ์เด้น คอนโด(Google Maps) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
พรีเซลคอนโดนานา: 6 เรื่องต้องเช็กให้ชัวร์ก่อนวางเงินจอง
ก่อนวางเงินจองคอนโดพรีเซลย่านนานา มี 6 เรื่องเฉพาะทำเลที่ต้องเช็ก ตั้งแต่ซอยแคบ EIA ไปจนถึงโควตาต่างชาติ
รีวิว Walden Sukhumvit 8 คอนโดโลว์ไรส์ใกล้ BTS นานา ทางออกไหนใกล้สุด
Walden Sukhumvit 8 คอนโดโลว์ไรส์ลึกในซอย 8 ใกล้ BTS นานา เดินทางไหนไว เงียบจริงแค่ไหน เช็กก่อนตัดสินใจ
โครงการใหม่ซอยสุขุมวิท 6 ใกล้บำรุงราษฎร์: เดินถึงตลาดนานากี่นาที เหมาะกับใคร
เจาะซอยสุขุมวิท 6 ระยะเดินจริงถึงบำรุงราษฎร์และตลาดนานา พร้อมชั่งข้อดี-ข้อเสียของ Q1 Sukhumvit เทียบสต็อกอาคารเก่าในซอยเดียวกัน
โครงการใหม่ซอยสุขุมวิท 3 นานาเหนือ: เดินเข้าบำรุงราษฎร์กี่นาที คุ้มปล่อยเช่าไหม
ส่องโครงการใหม่ซอยสุขุมวิท 3 นานาเหนือ ที่เดินเข้าบำรุงราษฎร์ได้ในไม่กี่นาที พร้อมวิเคราะห์ว่าคุ้มซื้อปล่อยเช่าจริงหรือไม่