ค่าโอนคอนโด นานา: ใครจ่ายอะไร คิดเท่าไร ก่อนเซ็นโอนที่กรมที่ดิน
ค่าโอนคอนโดนานาไม่ได้มีก้อนเดียวอย่างที่หลายคนเข้าใจ แต่แยกเป็นสี่รายการที่คิดคนละฐาน คนละอัตรา และตกเป็นภาระของคนละฝั่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ส่วนใครออกเงินก้อนไหนจริงเป็นเรื่องที่ตกลงกันได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย บทความนี้ไล่ทีละก้อน ตั้งแต่ค่าธรรมเนียมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% มาตรการลดเหลือ 0.01% ที่มีเงื่อนไขซ่อนอยู่ (เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และราคาซื้อขาย ราคาประเมิน วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามรายการ) ไปจนถึงภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ที่เลือกจ่ายได้แค่อย่างเดียว และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่เป็นภาระผู้ขาย พร้อมยกตัวอย่างการคิดจริงบนราคาคอนโดย่านนานารอบ BTS นานาและ BTS อโศก เพื่อให้เห็นว่าตัวเลขสุดท้ายทั้งขึ้นกับปัจจัยอะไรบ้างก่อนไปเซ็นที่กรมที่ดิน ผู้ขายที่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม พ.ร.ฎ. 342 ม.4 (เช่น ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรร/ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น ม.4(6)(ก)-(ช) เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา)
สารบัญ
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่กรมที่ดินมีกี่ก้อน และทำไมย่านนานาต้องคิดให้ละเอียด
ผู้ขายที่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม พ.ร.ฎ. 342 ม.4 (เช่น ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรร/ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น ม.4(6)(ก)-(ช) เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา)
วันที่คุณไปเซ็นโอนคอนโดที่กรมที่ดิน ตัวเลขที่ต้องจ่ายไม่ได้มีก้อนเดียว แต่แยกเป็นสี่รายการที่คิดคนละฐาน คนละอัตรา และตกกับคนละฝั่ง (ใครออกเงินจริงเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันได้ในสัญญา) ก้อนแรกคือ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ก้อนที่สองกับสามเป็นคู่แข่งกันเอง — ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% อีก เลือกจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งไม่มีทางจ่ายทั้งคู่ และก้อนสุดท้ายคือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่เป็นภาระของผู้ขายตามกฎหมาย ตอนนี้ยังไม่ต้องคิดเป็นบาท ให้จำเป็นอัตราไว้ก่อน แล้วค่อยลงตัวเลขในหัวข้อท้าย
| รายการ | อัตรา | ฐานคำนวณ | ปกติใครรับ |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | ราคาประเมินทุนทรัพย์ | แบ่งผู้ซื้อ/ผู้ขาย 1%/1% |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ราคาซื้อขายหรือประเมิน แล้วแต่สูงกว่า | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ (แทน SBT) | 0.5% | ราคาซื้อขายหรือประเมิน แล้วแต่สูงกว่า | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | อัตราก้าวหน้า (บุคคล) | ราคาประเมิน | ผู้ขาย |
ทำไมย่านนานาถึงต้องคิดให้ละเอียดกว่าที่อื่น เพราะราคาซื้อขายคอนโดรอบ BTS นานากับ BTS อโศก และห้องที่อยู่ใกล้โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์บนสุขุมวิท ซอย 3 มักจะดันราคาทะลุเพดาน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นเส้นตัดที่ทำให้มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ใช้ไม่ได้ พอเลยเส้นนี้ ค่าธรรมเนียมโอนกระโดดจากหลักร้อยบาทกลับไปเต็มอัตรา 2% ทันที ส่วนต่างจึงเป็นเงินก้อนจริงที่ทั้งสองฝ่ายต้องรู้ก่อนตกลงราคา ไม่ใช่เรื่องวิชาการ
ค่าธรรมเนียมโอน 2% กับมาตรการลดเหลือ 0.01% ใครได้ ใครไม่ได้
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาที่กรมที่ดินตีไว้ ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อขายกันจริง โดยธรรมเนียมทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งกันจ่ายคนละ 1% แต่ขอย้ำว่านี่เป็นแค่ธรรมเนียม ไม่ใช่กฎหมายบังคับ คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ และมักเขียนไว้ในสัญญาซื้อขายว่าใครรับส่วนไหน จุดที่หลายคนเข้าใจผิดคือมาตรการรัฐลดค่าโอน ซึ่งไม่ได้ครอบคลุมทุกห้องในย่านนานาอย่างที่คิด
- ลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% จากอัตราปกติ ใช้ได้ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง รวมคอนโด
- ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ถ้าเกินแม้ตัวเดียวก็ตกเงื่อนไข
- ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น ชาวต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์
- ต้องทำการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
- มาตรการมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 (ควรตรวจสอบว่ายังบังคับใช้อยู่ ณ วันที่คุณโอน)
ฝั่งผู้ขายจ่ายอะไรบ้าง: ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ฝั่งผู้ขายมีภาระสามส่วน และตรรกะที่ทำให้คนพลาดคือความสัมพันธ์ระหว่างสองส่วนแรก ส่วนที่หนึ่ง — ภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 3.3% (ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่น 0.3%) คำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ผู้ขายบุคคลธรรมดาต้องเสียเมื่อถือครองห้องไม่ถึง 5 ปี นับแบบวันชนวันจากวันที่ได้มา จะได้รับยกเว้นก็ต่อเมื่อถือครองครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องที่ขายเกิน 1 ปี
ข้อดี
- ถือครองครบ 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านห้องนั้นเกิน 1 ปี = ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
- เมื่อได้รับยกเว้น SBT จะเสียแค่อากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งต่ำกว่ามาก
- อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะไม่มีทางจ่ายพร้อมกัน — จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น
ข้อควรพิจารณา
- ถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน = เสีย SBT เต็ม 3.3% แทนอากรแสตมป์ 0.5%
- การนับ 5 ปีเป็นแบบวันชนวัน ขาดไปไม่กี่วันก็ยังต้องเสีย SBT
- ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลคิดอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมิน คำนวณล่วงหน้าเป๊ะ ๆ ได้ยาก
ส่วนที่สอง — อากรแสตมป์ 0.5% จากราคาซื้อขายหรือประเมินที่สูงกว่า จะเก็บเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น สองตัวนี้ทดแทนกัน ส่วนที่สาม — ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาคิดแบบอัตราก้าวหน้า (ไม่ใช่อัตราคงที่) จากราคาประเมิน ส่วนนิติบุคคลหักคงที่ 1% ทั้งสามส่วนเป็นภาระของผู้ขายตามกฎหมาย เนื่องจากภาษีหัก ณ ที่จ่ายคำนวณเป็นขั้นบันได ตัวเลขที่แน่นอนควรยืนยันกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนวันโอน
ลองคิดจริงบนราคาคอนโดนานา: ตัวอย่างการแบ่งจ่ายและจุดที่คนพลาด
ผู้ขายที่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม พ.ร.ฎ. 342 ม.4 (เช่น ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรร/ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น ม.4(6)(ก)-(ช) เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา)
ลำดับการคิดค่าโอนห้องนานาหนึ่งห้อง
สมมติราคาซื้อขายย่านนานา ณ ช่วงเวลาที่เขียน
เริ่มจากดูราคาประเมินและราคาซื้อขาย ถ้าทั้งคู่ไม่เกิน 7 ล้านและผู้ซื้อเป็นคนไทย ค่าธรรมเนียมโอนใช้ 0.01% แต่ถ้าเป็นห้องราคาราว 8 ล้านใกล้เทอร์มินอล 21 ให้กลับไปคิดเต็ม 2% จากนั้นเช็กระยะถือครองของผู้ขายเพื่อตัดสินว่าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% สุดท้ายภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นอัตราก้าวหน้า ต้องให้เจ้าหน้าที่คำนวณหน้างาน ตัวเลขข้างต้นเป็นเพียงกรอบโดยประมาณ ควรตรวจสอบอีกครั้งกับราคาจริง
- ช่วงราคาสมมติ
- ราว 6–9 ล้านบาท (โดยประมาณ ควรตรวจสอบอีกครั้ง)
- ทำเลอ้างอิง
- รอบ BTS นานา / สุขุมวิท ซอย 11
- สถานีใกล้สุด
- BTS นานา สายสุขุมวิท
| รายการ | ผู้ซื้อ | ผู้ขาย |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% | 1% | 1% |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% | - | เต็มจำนวน |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | - | เต็มจำนวน |
คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนคอนโดใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ตามธรรมเนียมทั่วไปค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% แบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ไม่ใช่กฎหมายบังคับ คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้และมักระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายเป็นภาระของผู้ขาย
คอนโดราคาเกิน 7 ล้านบาทได้ลดค่าโอนไหม
ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ใช้ได้เฉพาะห้องที่ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าตัวใดตัวหนึ่งเกินแม้เพียงเล็กน้อยก็ต้องกลับไปคิดอัตราปกติ 2% เต็ม
ถือครองคอนโดกี่ปีถึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ต้องถือครองครบ 5 ปีนับแบบวันชนวันจากวันที่ได้มา หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องที่ขายเกิน 1 ปี จึงจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทน
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดนานาได้ลดค่าโอน 0.01% ไหม
ไม่ได้ มาตรการนี้กำหนดไว้ชัดว่าผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น ผู้ซื้อต่างชาติจึงต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราปกติ 2% ของราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร
ทั้งสองคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า แต่จ่ายได้แค่อย่างเดียว ถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก และถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนซึ่งต่ำกว่ามาก
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายตอนขายคอนโดคิดยังไง
สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา คำนวณแบบอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมิน ไม่ใช่อัตราคงที่ ต้องให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินคำนวณหน้างานตามข้อมูลจริง ส่วนผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลหักในอัตราคงที่ 1%
บทสรุป
ก่อนนัดโอนคอนโดในย่านนานา ควรเช็กสามตัวเลขล่วงหน้าให้ครบ คือราคาประเมินของห้อง ระยะเวลาที่ผู้ขายถือครอง และสัญชาติของผู้ซื้อ เพราะสามตัวนี้เป็นตัวกำหนดว่าจะได้สิทธิ์ลดค่าโอนเหลือ 0.01% หรือต้องจ่ายเต็ม 2% และผู้ขายจะติดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือจ่ายแค่อากรแสตมป์ 0.5% ที่สำคัญคือตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้เป็นกรอบอัตราตามกฎเกณฑ์ที่ประกาศไว้ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ราคาประเมินจริงและอัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายควรให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษียืนยันอีกครั้งก่อนวันโอนจริง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
ซื้อคอนโดย่านนานา: เช็กโควตาต่างชาติ ลีสโฮลด์ ค่าโอนและภาษีก่อนวางมัดจำ
โควตาต่างชาติในนานามักเต็มเร็วกว่าที่คิด บทความนี้ไล่ลำดับสิ่งที่ต้องเช็กก่อนวางมัดจำ ถึงตัวเลขค่าโอนและภาษีจริง
ประเมินราคาคอนโดเก่านานาก่อนยื่นข้อเสนอ: อ่านราคาประเมินกรมที่ดินให้เป็น
วิธีดึงราคาประเมินห้องชุดจากกรมธนารักษ์มาเทียบกับราคาเสนอขายคอนโดเก่าในซอยนานา ก่อนยื่นข้อเสนอให้สมเหตุสมผล
จ้างแม่บ้านคอนโดนานา: หาคนจากไหน เรตต่อครั้ง และสื่อสารเป็นอังกฤษ
รวมช่องทางจ้างแม่บ้านคอนโดนานา เรตราคาต่อครั้ง วิธีดูแลคีย์การ์ดให้ปลอดภัย และเส้นแบ่งกฎหมายที่คนต่างชาติมักเข้าใจผิด
ฝนตกหนักย่านนานา น้ำท่วมซอยไหน แล้วขึ้น BTS ทางไหนไม่เปียก
นานาน้ำท่วมฝนตกช่วงบ่ายบ่อยแค่ไหน ซอยไหนขังก่อน และมีทางขึ้น BTS แบบไม่ต้องลุยน้ำหรือไม่ บทความนี้ตอบแบบระดับซอย