ชาวต่างชาติเช่าคอนโด นานา: เอกสาร มัดจำ และ TM30 ที่ต้องรู้

เวลาชาวต่างชาติเดินเข้าไปคุยเรื่องเช่าห้องแถวสุขุมวิท ซอย 4 หรือ ซอย 11 สิ่งแรกที่ถูกขอมักไม่ใช่เงิน แต่เป็นเอกสารระบุตัวตนและสถานะการพำนัก โดยทั่วไปคือ สำเนาหน้าพาสปอร์ตและหน้าวีซ่าปัจจุบัน ที่ยังไม่หมดอายุ บวกกับหลักฐานว่าคุณอยู่ในไทยเพื่ออะไร เช่น ใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) หรือจดหมายรับรองจากนายจ้าง แต่ในทางปฏิบัติ ตึกเช่าในนานาไม่ได้ขอเท่ากันทุกที่ ตึกที่รับเช่ารายเดือนหรือรายสัปดาห์แถวซอย 11 ซึ่งคุ้นกับผู้เข้าพักระยะสั้น มักขอแค่พาสปอร์ตกับเงินมัดจำก็เข้าอยู่ได้ ขณะที่นิติบุคคลของคอนโดที่เป็นทางการจะขอครบกว่านั้น

• พาสปอร์ตพร้อมหน้าวีซ่าที่ยังมีอายุ — ใช้ยืนยันว่าอยู่ในไทยถูกกฎหมาย เป็นเอกสารพื้นฐานที่แทบทุกที่ต้องขอ
• ใบอนุญาตทำงานหรือจดหมายรับรองจากนายจ้าง — ตึกที่เป็นทางการมักขอเพื่อประเมินความมั่นคงของผู้เช่า ส่วนตึกรายเดือนซอย 11 อาจไม่ขอ
• เอกสารของนิติบุคคล (นิติฯ) เช่น แบบฟอร์มลงทะเบียนผู้พักและบัตรจอดรถ/คีย์การ์ด — ออกให้หลังเจ้าของห้องยืนยันว่าคุณเป็นผู้เช่าจริง
• เอกสารของเจ้าของห้อง เช่น สำเนาโฉนดห้องชุดหรือหนังสือมอบอำนาจ — ใช้ยืนยันว่าคนที่คุณเซ็นสัญญาด้วยมีสิทธิให้เช่าห้องนั้นจริง
• สัญญาเช่าฉบับที่ระบุชื่อ ระยะเวลา และค่าเช่าชัดเจน — เก็บไว้ให้ครบ เพราะจะได้ใช้ต่อในขั้นตอนวีซ่า

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 วางเพดานไว้สำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป โดยห้ามข้อสัญญาที่ให้เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน (มัดจำ) เมื่อรวมกันแล้วเกินกว่าสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน (สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี) ส่วนห้องชุดที่เช่าจากเจ้าของซึ่งปล่อยเช่าไม่ถึง 3 หน่วย ประกาศนี้ไม่ใช้ จำนวนเงินเป็นไปตามสัญญาเช่าและหลักเรื่องเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพดานนี้มีเพื่อกันไม่ให้ผู้เช่าถูกเรียกเงินก้อนใหญ่เกินเหตุตอนเข้าอยู่ แต่ในสนามจริงของนานามีความซับซ้อน เพราะตึกรายเดือนแบบไม่ผูกสัญญายาวหลายแห่งแถวซอย 11 ทำงานคนละแบบกับคอนโดปล่อยเช่าปีต่อปี และถ้าที่พักนั้นเป็นโรงแรมหรือหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก ประกาศนี้ไม่รวม

ตัวเลขในตารางเป็นเพียงช่วงโดยประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน และแตกต่างกันไปตามตึกและทำเล ควรตรวจสอบกับนิติบุคคลหรือเจ้าของห้องอีกครั้ง จุดที่ควรจำคือ ความสะดวกของการเช่ารายเดือนแบบไม่ผูกยาวในนานามาพร้อมข้อแลก คือมักไม่มีสัญญาที่เป็นทางการและไม่มีใบเสร็จที่ใช้อ้างอิงได้ ซึ่งจะกลายเป็นปัญหาตอนต้องยื่นเอกสารต่อวีซ่า หากไม่แน่ใจว่าตึกที่คุณจะเช่าเข้าข่ายกฎหมายคุ้มครองหรือไม่ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนวางเงิน

ตม.30 (TM30) คือการแจ้งที่พักของคนต่างด้าว พูดง่าย ๆ คือ เมื่อคุณย้ายเข้าห้องเช่าในนานา นาฬิกา 24 ชั่วโมงเริ่มเดินทันที และเรื่องนี้ส่งผลถึงคุณโดยตรงในขั้นตอนวีซ่าและการรายงานตัว 90 วันภายหลัง

ตม.30 (แจ้งที่พักคนต่างด้าว): พ.ร.บ.คนเข้าเมือง มาตรา 38 ให้ "เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม" ซึ่งรับคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ (บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ แจ้งที่กองตรวจคนเข้าเมือง · ท้องที่ที่ไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง แจ้งที่สถานีตำรวจท้องที่) ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย · วิธีแจ้งให้เป็นไปตามระเบียบที่อธิบดีกำหนด (มาตรา 38 วรรคสาม) · มาตรา 4 นิยาม "เจ้าบ้าน" ว่า "ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้าน ในฐานะเป็นเจ้าของผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใด ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร" (พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 มาตรา 4 เขียนฐานะไว้สามแบบ คือ "ในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม") ผู้เช่าที่เป็นหัวหน้าครอบครองบ้านเป็นเจ้าบ้านตามนิยามนี้ · พ.ร.บ.คนเข้าเมืองไม่มีบทนิยามคำว่า "ผู้ครอบครองเคหสถาน" ที่ใช้ในมาตรา 38 (มาตรา 4 มีบทนิยามคำว่า "เคหสถาน") และไม่ได้เขียนว่าผู้เช่าที่ไม่ได้เป็นหัวหน้าครอบครองบ้านเป็นหรือไม่เป็นผู้ครอบครองเคหสถาน

ก่อนย้ายเข้า ให้ถามนิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของห้องว่าใครเป็นผู้ยื่น ตกลงกันในสัญญาเช่า และขอสำเนาใบรับแจ้งเก็บไว้

จุดที่ชาวต่างชาติในนานาสะดุดบ่อยที่สุดคือตอนต่อวีซ่า เพราะสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักขอสัญญาเช่าและใบเสร็จค่าเช่าพร้อมหลักฐานการแจ้ง ตม.30 ประกอบการพิจารณา นี่คือเหตุผลว่าทำไมการเช่ารายเดือนแบบไม่มีสัญญาเป็นทางการแถวซอย 11 หรือซอย 4 ถึงกลายเป็นปัญหา เพราะพอถึงเวลาต้องยื่นเอกสาร คุณอาจไม่มีสัญญาที่ระบุชื่อชัดเจน ไม่มีใบเสร็จ และเจ้าของห้องอาจไม่ได้แจ้ง ตม.30 ให้ ทางที่ปลอดภัยคือถามเรื่องเส้นทางเอกสารทั้งหมดนี้ให้ชัดตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่ ไม่ใช่ตอนวีซ่าใกล้หมด สำหรับคนที่กำลังชั่งใจว่าจะซื้อแทนการเช่า กลไกทางกฎหมายต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ