เช็กเจ้าของห้องเช่านานาให้ชัวร์ก่อนโอนมัดจำ: กันโดนเช่าซ้อน

ตลาดเช่าย่านนานาหมุนเร็วกว่าย่านที่พักอาศัยทั่วไปมาก เพราะรอบ ๆ สุขุมวิท ซอย 3, ซอย 4, ซอย 11 และซอยอาหรับ มีผู้เช่าชาวต่างชาติเข้าออกแทบทุกเดือน หลายคนมาพักระยะสั้นเพื่อรักษาตัวที่โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ หรือมาทำธุระใกล้เทอร์มินอล 21 และ BTS นานา ความต้องการเช่าสั้น ๆ แบบนี้ดึงเอเยนต์รายย่อยและฟรีแลนซ์เข้ามาเป็นตัวกลางจำนวนมาก บางห้องถูกปล่อยต่อเป็นทอด ๆ ผ่านการเช่าช่วง จนคนที่คุยกับคุณอาจไม่ใช่เจ้าของตัวจริงเลยด้วยซ้ำ

สัญญาณอันตรายที่เจอบ่อยในย่านนี้มีรูปแบบชัดเจน มิจฉาชีพมักปลอมตัวเป็นนายหน้า ตั้งราคาต่ำกว่าตลาดให้ดูน่าคว้า แล้วเร่งให้คุณโอนค่ามัดจำก่อนได้เห็นห้องจริง เมื่อไหร่ที่มีคนเร่งให้โอนก่อนดูห้อง หรืออ้างว่าห้องกำลังจะมีคนอื่นจอง ให้ตั้งการ์ดไว้ก่อนเสมอ ห้องดี ๆ ใกล้ BTS อโศกหรือ MRT สุขุมวิทไม่จำเป็นต้องรีบตัดสินใจจากรูปถ่ายเพียงไม่กี่ใบ

ก่อนโอนเงินแม้แต่บาทเดียว สิ่งที่ต้องขอดูคือเอกสารที่พิสูจน์ว่าคนปล่อยเช่ามีสิทธิปล่อยเช่าจริง หัวใจอยู่ที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2 ซึ่งเป็นเอกสารที่กรมที่ดินออกให้เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของห้องชุด การขอดูก่อนวางมัดจำช่วยยืนยันว่าคุณกำลังทำสัญญากับเจ้าของตัวจริงและถูกห้อง ไม่ใช่คนที่แอบอ้าง

1. นัดดูห้องจริงก่อนเสมอ อย่าตัดสินใจจากรูปภาพอย่างเดียว เพราะรูปสวยกับห้องจริงในตึกแถวซอยอาหรับหรือสุขุมวิท ซอย 11 อาจเป็นคนละห้องกัน
2. นำสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมบัตรประชาชนไปให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบความถูกต้อง และขอดู "สารบบ" เพื่อเช็กภาระผูกพัน จำนอง หรือข้อจำกัดต่าง ๆ ของห้อง
3. ติดต่อนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อยืนยันสิทธิการปล่อยเช่าของเจ้าของ และสอบถามประวัติร้องเรียนหรือข้อพิพาทของห้องนั้น
4. ถ้าเป็นการเช่าช่วง ให้ขอดูสัญญาเช่าฉบับหลักว่าอนุญาตให้เช่าช่วงหรือไม่ ก่อนตกลงใด ๆ
5. โอนเงินเข้าบัญชีที่เป็นชื่อเจ้าของตรงกับเอกสารเท่านั้น และเก็บสลิปโอนไว้เป็นหลักฐานทุกครั้ง

เหตุผลที่ต้องเรียงลำดับแบบนี้เพราะแต่ละสเต็ปปิดช่องโหว่คนละแบบ การดูห้องจริงกันการถูกหลอกด้วยรูป การไปสำนักงานที่ดินยืนยันว่าเอกสารไม่ปลอมและห้องไม่ติดจำนองจนอาจถูกยึด ส่วนนิติบุคคลอาคารชุดคือคนที่รู้ดีที่สุดว่าใครเป็นเจ้าของห้องตัวจริงและห้องนั้นเคยมีปัญหาหรือไม่ สำหรับการเช่าช่วง ถ้าสัญญาหลักห้ามไว้แต่คุณเซ็นไปแล้ว เจ้าของตัวจริงมีสิทธิบอกเลิกและไล่คุณออกได้ทันทีโดยไม่ต้องชดเชย

ในเรื่องเงิน ถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้ารวมกับเงินประกันเกินสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน (สัญญาเช่าระยะสั้น ไม่เกิน 3 ปี) และเมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันทันที เว้นแต่จะขอตรวจความเสียหายก่อน ซึ่งห้องไม่เสียหายต้องคืนภายใน 7 วัน ถ้าเสียหายหักค่าใช้จ่ายจริงแล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน ถ้าคุณทำสัญญาก่อนวันที่ประกาศนี้ใช้บังคับ ข้อ 10 ของประกาศให้สัญญานั้นคงใช้บังคับต่อไปจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญา ให้ดูเงื่อนไขในสัญญาของตัวเองและสอบถาม สคบ. ถ้าผู้ให้เช่ามีไม่ถึง 3 หน่วย ประกาศ สคบ. นี้ไม่ครอบคลุม · เรื่องเช่าโดยทั่วไป ป.พ.พ. บัญญัติไว้ใน ม.537–571 (คู่มือกรมที่ดิน) แต่หลักที่ควรจำไม่ว่ากรณีไหนคือ คำขอให้โอนมัดจำก่อนได้ดูห้อง หรือให้โอนเข้าบัญชีที่ไม่ใช่ชื่อเจ้าของ เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดที่สุดว่าคุณกำลังจะโดนหลอก