โครงการใหม่เซอร์วิสเรสซิเดนซ์นานาค่าส่วนกลางคอนโดนานาเงินกองทุนคอนโด sinking fund

เซอร์วิสเรสซิเดนซ์นานา ค่าส่วนกลางต่างจากคอนโดธรรมดากี่บาท คุ้มปล่อยเช่าไหม

โดย ทีมงาน Nanalivingเผยแพร่ 28 ตุลาคม 2569อัปเดต 3 พฤศจิกายน 2569อ่าน 12 นาที

ภาพจริงของ เดอะริช เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท ย่านนานา จาก Google Maps — ภาพ: The Rich Residence Sukhumvit · Google Maps

เซอร์วิสเรสซิเดนซ์นานา ค่าส่วนกลางมักถูกเข้าใจผิดว่าเทียบกับคอนโดธรรมดาได้ตรง ๆ ทั้งที่จริงแล้วทั้งสองฝั่งคิดเงินกันคนละระบบ บทความนี้กางตัวเลขต่อตารางเมตรจากข้อมูลจริงของ Citadines Sukhumvit 11 ฝั่งเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ เทียบกับช่วงค่าส่วนกลางและเงินกองทุนของคอนโดทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้เห็นว่าส่วนต่างนั้นคือเท่าไหร่จริง ๆ ไม่ใช่แค่ความรู้สึกว่า "แพงกว่า" จากนั้นจะชี้ให้เห็นว่าใครปล่อยเช่าแล้วคุ้มกับส่วนต่างนี้ และใครที่จ่ายไปแล้วเสียเปล่า พร้อมเช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจกับโครงการใหม่แถวซอยสุขุมวิท 3

สรุปสั้น ๆ

คอนโดธรรมดาคิดค่าส่วนกลางรายเดือนตามตารางเมตร (ราว 35–75 บาท/ตร.ม. ข้อมูลปี 2565) บวกเงินกองทุนก้อนเดียวตอนโอน (ราว 400–1,500 บาท/ตร.ม.) ส่วนเซอร์วิสเรสซิเดนซ์รวมค่าบริการแม่บ้านและโควตาไฟไว้ในค่าเช่าก้อนเดียว เทียบกันตรง ๆ ไม่ได้
Citadines Sukhumvit 11 ใกล้ BTS นานา มีค่าเช่าตั้งแต่สตูดิโอ 43,549 บาท/เดือน ไปถึง 2 ห้องนอน 68,266 บาท/เดือน (ตรวจราคา 28 ก.พ. 2025) ซึ่งรวมบริการที่คอนโดทั่วไปไม่มี
ส่วนต่างราคาแบบเซอร์วิสจะคุ้มก็ต่อเมื่อผู้เช่าเป็นกลุ่มพักสั้นถึงกลางที่ต้องการบริการแบบโรงแรม เช่น คนไข้และญาติคนไข้บำรุงราษฎร์ หรือนักธุรกิจ
ถ้าปล่อยเช่าระยะยาว 12 เดือนให้คนทำงานทั่วไป ค่าบริการส่วนเพิ่มของเซอร์วิสเรสซิเดนซ์จะกลายเป็นต้นทุนเปล่าที่ไม่คืนทุน
ก่อนซื้อคอนโดใหม่เพื่อปล่อยเช่ารายวันในย่านนานา ต้องตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมและขอตัวเลขค่าส่วนกลาง/เงินกองทุนเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนโอนกรรมสิทธิ์

สารบัญ

01เซอร์วิสเรสซิเดนซ์กับคอนโดธรรมดา คิดเงินกันคนละวิธี
02ส่วนต่างเป็นเงินเท่าไหร่ กางตัวเลขต่อตารางเมตร
03ใครคุ้มที่จะจ่ายส่วนต่างนี้ — และใครไม่คุ้ม
04ก่อนตัดสินใจกับโครงการใหม่ ต้องเช็กอะไรบ้าง

เซอร์วิสเรสซิเดนซ์กับคอนโดธรรมดา คิดเงินกันคนละวิธี

คอนโดธรรมดากับเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ย่านนานาดูเผิน ๆ เหมือนจ่ายเพื่อ "ที่อยู่" เหมือนกัน แต่โครงสร้างค่าใช้จ่ายคนละเรื่อง คอนโดเก็บเป็น ค่าส่วนกลางรายเดือนคิดตามตารางเมตร บวกเงินกองทุน (sinking fund) ก้อนเดียวตอนโอน ส่วนที่เหลือคือค่าน้ำค่าไฟตามจริง เซอร์วิสเรสซิเดนซ์แบรนด์โรงแรมกลับรวมบริการแบบโรงแรม — แม่บ้าน ฟรอนต์ โควตาค่าไฟ — ไว้ในค่าเช่ารายเดือนก้อนเดียว ตัวอย่างฝั่งเซอร์วิสคือ Citadines Sukhumvit 11 ของแบรนด์ Ascott ริมสุขุมวิท ซอย 11 ใกล้ BTS นานา ส่วนฝั่งคอนโดคือ The Rich Ploenchit-Nana ในซอยสุขุมวิท 3 ที่พัฒนาโดยริชี่ เพลซ 2002

คอนโด: ค่าส่วนกลางรายเดือนคิดต่อตารางเมตร + เงินกองทุนจ่ายครั้งเดียวตอนโอน + ค่าน้ำค่าไฟตามมิเตอร์จริง
เซอร์วิสเรสซิเดนซ์: ค่าเช่าก้อนเดียวต่อเดือน ที่ม้วนรวมแม่บ้าน ฟรอนต์ และโควตาค่าไฟไว้แล้ว
The Rich Ploenchit-Nana เป็นตึกสูง 32 ชั้น มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และพื้นที่ co-working/lounge ที่ชั้น 4–5 — ของส่วนกลางที่เจ้าของร่วมจ่ายผ่านค่าส่วนกลาง
Citadines Sukhumvit 11 ขายเป็นแพ็กเกจรายเดือน ไม่ได้แยกบรรทัด "ค่าส่วนกลาง" ออกมาให้เห็น เพราะมันไม่ใช่นิติบุคคลอาคารชุดแบบเดียวกัน

ข้อควรรู้

อย่าเทียบที่ป้ายราคา ให้เทียบที่ยอดรวมต่อเดือน

"ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร" เป็นแนวคิดของคอนโด ไม่ได้แปลงตรงตัวมาเป็นค่าเช่าออลอินของเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ ถ้าจะตัดสินใจว่าคุ้มไหม อย่าเอาเลข 50–70 บาท/ตร.ม. ของคอนโดไปเทียบกับค่าเช่าหมื่นกว่าของเซอร์วิส ให้เทียบ ยอดเงินออกจากกระเป๋าต่อเดือนทั้งก้อน ว่าของใครเท่าไหร่ แล้วค่อยถามว่าส่วนต่างได้อะไรกลับมา

ส่วนต่างเป็นเงินเท่าไหร่ กางตัวเลขต่อตารางเมตร

เริ่มจากฝั่งคอนโดก่อน ค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพฯ มักอยู่ราว 35–75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ข้อมูลปี 2565) ปลายล่างอย่างศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง อยู่ที่ 38 บาท/ตร.ม. ปลายบนอย่างมารุ เอกมัย 2 อยู่ที่ 75 บาท/ตร.ม. ส่วนเงินกองทุน CBRE ระบุว่าจ่ายครั้งเดียวตอนโอน ประมาณ 400–1,500 บาทต่อตารางเมตร คอนโดใหม่ทำเลนานาอย่างซอยสุขุมวิท 3 น่าจะเกาะปลายบนของช่วงนี้ แต่ตัวเลขจริงต้องขอเอกสารจากนิติบุคคลยืนยันอีกครั้ง ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นค่าประมาณ ควรตรวจสอบ ณ วันทำสัญญา

รูปแบบ	ยูนิต/ขนาด	ยอดต่อเดือน	ต่อ ตร.ม./เดือน
Citadines Suk 11 (ออลอิน)	สตูดิโอ Executive 30 ตร.ม.	~43,549 บาท	~1,452 บาท
Citadines Suk 11 (ออลอิน)	1 นอน Deluxe 40 ตร.ม.	~49,434 บาท	~1,236 บาท
Citadines Suk 11 (ออลอิน)	2 นอน Deluxe 60 ตร.ม.	~68,266 บาท	~1,138 บาท
คอนโดนานา (เฉพาะค่าส่วนกลาง)	ทุกขนาด	—	~35–75 บาท

เทียบยอดออกต่อเดือนต่อตารางเมตร (ค่าประมาณ ควรตรวจสอบอีกครั้ง)

ตัวเลขฝั่ง Citadines ตรวจจากหน้าเว็บเมื่อ 28 ก.พ. 2025 — ค่าเช่ารายเดือนรวมแม่บ้าน 3 ครั้ง/สัปดาห์ รวมค่าน้ำ และมีโควตาค่าไฟ ส่วนที่เกินคิด 7 บาท/หน่วย + VAT มัดจำ 1 เดือนสำหรับเช่า 3–5 เดือน และ 2 เดือนสำหรับ 6 เดือนขึ้นไป จะเห็นว่าออลอินตกราว 1,100–1,450 บาท/ตร.ม./เดือน ขณะที่ค่าส่วนกลางคอนโดแค่หลักสิบ ส่วนต่างที่เหลือคือค่าเช่าตัวห้องบวกค่าบริการ — ถ้าจะเทียบให้แฟร์ ต้องเอา (ค่าส่วนกลาง + ค่าเช่าตลาด) ของคอนโดมาวางข้างกัน ไม่ใช่เทียบแค่บรรทัดค่าส่วนกลาง

ใครคุ้มที่จะจ่ายส่วนต่างนี้ — และใครไม่คุ้ม

ส่วนต่างราคานี้คุ้มหรือไม่ ขึ้นกับว่าใครเช่า ทำเลนานารอบซอยอาหรับ (Soi Arab) และโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์มีดีมานด์พักสั้นถึงกลางจริง — คนไข้ ญาติคนไข้ นักท่องเที่ยวเชิงการแพทย์ และนักธุรกิจที่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อฟรอนต์กับแม่บ้าน Citadines Sukhumvit 11 อยู่ห่างบำรุงราษฎร์ประมาณ 0.7 กม. ซึ่งเป็นจุดขายตรงกลุ่มนี้ แต่ถ้าผู้เช่าเป็นคนทำงานสัญญา 12 เดือนที่ไม่ได้ใช้บริการรายวัน ส่วนต่างนั้นจะกลายเป็นต้นทุนเปล่า และถ้าอัตราการเข้าพักตก ชั้นบริการจะกินกำไรที่ควรได้จากค่าเช่าส่วนเพิ่มทันที

อันดับที่ 1: เดอะริช เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท

อยู่ซอยสุขุมวิท 3 ฝั่งซอยอาหรับ เหมาะกับผู้เช่าที่อยากอยู่กลางย่านตะวันออกกลางและร้านอาหารรอบตลาดนานา กลุ่มนี้มักเป็นพักกลางถึงยาวที่ยังต้องการความสะดวกแบบมีคนดูแล ★4.1 จาก 679 รีวิว สะท้อนว่าทำเลตอบโจทย์แต่ไม่ใช่ระดับหรูสุด ถ้าปล่อยเช่าควรวางราคาให้แข่งกับที่พักซอยสุขุมวิท 3 ด้วยกัน

คะแนน Google: ★ 4.1 (679 รีวิว)
ที่ตั้ง: 5 สุขุมวิท ซ.3

ดูบน Google Maps

อันดับที่ 2: 15 Sukhumvit Residences

ตัวอาคารประเภท condominium/apartment ในซอยสุขุมวิท 15 เอนเอียงไปทางผู้เช่ายาวที่ใช้ชีวิตแถวอโศก-เทอร์มินอล 21 มากกว่ากลุ่มพักสั้น สำหรับเจ้าของที่ซื้อปล่อยเช่า นี่คือฝั่งที่ส่วนต่างบริการรายวันไม่คุ้ม เพราะผู้เช่าสัญญายาวไม่ได้จ่ายเพื่อแม่บ้านทุกวัน ออฟฟิศนิติเปิด 8:30–18:30 สถานีที่ใช้จริงคือ BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท

คะแนน Google: ★ 4.1 (249 รีวิว)
เวลาเปิด: ทุกวัน 8:30–18:30
ที่ตั้ง: 50 ซ. สุขุมวิท 15

อ่านรีวิวเต็ม ดูบน Google Maps

อันดับที่ 3: Citin Sukhumvit 11 by Compass Hospitality

อยู่ริมสุขุมวิทแถวซอย 11 เปิดฟรอนต์ 24 ชั่วโมง เหมาะกับพักสั้นเชิงท่องเที่ยว-ธุรกิจมากกว่าอยู่ยาว ★3.6 จาก 236 รีวิว เตือนว่าช่วงบริการและอัตราเข้าพักมีผลต่อความพอใจโดยตรง เป็นตัวอย่างชัดว่าถ้าแข่งกับโรงแรมเต็มตัวแล้วเข้าพักไม่เต็ม ส่วนต่างค่าบริการจะกลืนกำไร สถานีหลักคือ BTS นานา

คะแนน Google: ★ 3.6 (236 รีวิว)
เวลาเปิด: ทุกวัน เปิด 24 ชั่วโมง
ที่ตั้ง: ถ. สุขุมวิท

ดูบน Google Maps

ก่อนตัดสินใจกับโครงการใหม่ ต้องเช็กอะไรบ้าง

ถ้ากำลังมองโครงการใหม่แถวซอยสุขุมวิท 3 เรื่องแรกที่ต้องเคลียร์คือสถานะกฎหมาย — "เซอร์วิสเรสซิเดนซ์" ที่ปล่อยพักรายวันได้ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม ถ้าเป็นคอนโดที่เจ้าของแอบปล่อยพักสั้น อาจผิด พ.ร.บ.โรงแรมและข้อบังคับนิติบุคคล ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่ตกมาถึงผู้ซื้อ The Rich Ploenchit-Nana พัฒนาโดยริชี่ เพลซ 2002 ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET: RICHY) ข้อนี้ตรวจสอบได้ แต่ประวัติผู้พัฒนาไม่ใช่การรับประกันผลลัพธ์ของโครงการใด ๆ

ยืนยันว่าตึกมีใบอนุญาตให้ปล่อยพักรายวัน/สั้นจริงหรือไม่ ก่อนวางแผนปล่อยเช่าแบบเซอร์วิส
ขอตัวเลขค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. และเงินกองทุน (ราว 400–1,500 บาท/ตร.ม.) เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนโอน
เช็กว่าใครเป็นผู้ดำเนินการชั้นบริการโรงแรม และสัญญาบริหารมีอายุกี่ปี เพราะมีผลต่อคุณภาพบริการและค่าเช่าในอนาคต
ตรวจสถานะปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง — ถ้าค้างชำระ นิติจะไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ ทำให้โอน/ขายไม่ได้
ยืนยันประเด็นภาษีและกฎหมายกับผู้เชี่ยวชาญ ไม่ใช่เชื่อโบรชัวร์โครงการ

ข้อควรระวัง

ของพรีเซล: สิ่งที่โฆษณายังไม่ใช่สิ่งที่การันตี

สระว่ายน้ำ co-working ชั้น 4–5 กำหนดเสร็จ และอัตราเข้าพักที่เซลส์พูดถึง ล้วนเป็นสิ่งที่ ประกาศหรือคาดการณ์ ไม่ใช่ข้อเท็จจริงที่ยืนยันแล้ว อย่ารับโอนก่อนตรวจห้องจริง และอย่าคำนวณผลตอบแทนปล่อยเช่าจากตัวเลขในใบปลิว ให้ตรวจเอกสารนิติบุคคล สัญญาบริหาร และประเด็นภาษีกับผู้เชี่ยวชาญก่อนเซ็นทุกครั้ง

คำถามที่พบบ่อย

เซอร์วิสเรสซิเดนซ์กับคอนโดต่างกันตรงค่าใช้จ่ายอย่างไร

คอนโดธรรมดาเก็บค่าส่วนกลางรายเดือนตามตารางเมตรบวกเงินกองทุนก้อนเดียวตอนโอน ส่วนค่าน้ำค่าไฟคิดตามมิเตอร์จริง ขณะที่เซอร์วิสเรสซิเดนซ์แบรนด์โรงแรมรวมบริการแม่บ้าน ฟรอนต์ และโควตาค่าไฟไว้ในค่าเช่าก้อนเดียวต่อเดือน ทำให้ตัวเลขที่เห็นหน้างานเทียบกันตรง ๆ ไม่ได้ ต้องแยกโครงสร้างก่อน

ค่าส่วนกลางคอนโดย่านนานาตกเฉลี่ยเท่าไหร่ต่อตารางเมตร

ข้อมูลปี 2565 ระดับกรุงเทพฯ อยู่ที่ราว 35–75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เช่น ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่างอยู่ที่ 38 บาท ส่วนมารุ เอกมัย 2 อยู่ที่ 75 บาท คอนโดใหม่ทำเลนานาอย่างซอยสุขุมวิท 3 น่าจะเกาะปลายบนของช่วงนี้ แต่ตัวเลขจริงต้องขอเอกสารยืนยันจากนิติบุคคลอีกครั้ง

เงินกองทุน sinking fund คอนโดคิดเท่าไหร่ จ่ายตอนไหน

ตามข้อมูล CBRE เงินกองทุนจ่ายครั้งเดียวตอนโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ในช่วงประมาณ 400–1,500 บาทต่อตารางเมตร เป็นเงินคนละก้อนจากค่าส่วนกลางรายเดือน ควรขอตัวเลขจริงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำสัญญาซื้อ

ปล่อยเช่าใกล้บำรุงราษฎร์แบบเซอร์วิสเรสซิเดนซ์คุ้มไหม

คุ้มก็ต่อเมื่อกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้เช่าพักสั้นถึงกลาง เช่น คนไข้ ญาติคนไข้ หรือนักธุรกิจที่ยอมจ่ายเพิ่มเพื่อบริการแบบโรงแรม ถ้าผู้เช่าเป็นคนทำงานสัญญา 12 เดือนที่ไม่ใช้บริการรายวัน ส่วนต่างค่าบริการจะกลายเป็นต้นทุนเปล่าที่กินกำไรทันทีเมื่ออัตราการเข้าพักตก

จะปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันในซอยสุขุมวิท 3 ต้องเช็กอะไรก่อน

ต้องตรวจสอบก่อนว่าตึกมีใบอนุญาตโรงแรมสำหรับปล่อยพักรายวันจริงหรือไม่ เพราะคอนโดที่เจ้าของแอบปล่อยพักสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตอาจผิด พ.ร.บ.โรงแรมและข้อบังคับนิติบุคคล ซึ่งความเสี่ยงนี้ตกมาที่ผู้ซื้อเองไม่ใช่ผู้พัฒนา ควรตรวจสอบกับนิติบุคคลหรือที่ปรึกษากฎหมายโดยตรง

บทสรุป

ถ้ากำลังเปรียบเทียบเซอร์วิสเรสซิเดนซ์กับคอนโดธรรมดาในย่านนานาเพื่อปล่อยเช่า อย่าตัดสินใจจากทำเลหรือภาพโปรโมตอย่างเดียว ให้ขอตัวเลขค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร เงินกองทุน และใบอนุญาตปล่อยพักรายวันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเสมอ หากกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายไม่ใช่คนไข้บำรุงราษฎร์หรือนักธุรกิจพักสั้น ส่วนต่างค่าบริการแบบโรงแรมมักไม่คุ้มทุน สุดท้ายควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดหรือนิติบุคคลโดยตรงก่อนเซ็นสัญญาใด ๆ

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม

เซอร์วิสเรสซิเดนซ์นานา ค่าส่วนกลางต่างจากคอนโดธรรมดากี่บาท คุ้มปล่อยเช่าไหม

คะแนนรีวิว Google ของแต่ละโครงการ

เซอร์วิสเรสซิเดนซ์กับคอนโดธรรมดา คิดเงินกันคนละวิธี

ส่วนต่างเป็นเงินเท่าไหร่ กางตัวเลขต่อตารางเมตร

ใครคุ้มที่จะจ่ายส่วนต่างนี้ — และใครไม่คุ้ม

อันดับที่ 1: เดอะริช เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท

อันดับที่ 2: 15 Sukhumvit Residences

อันดับที่ 3: Citin Sukhumvit 11 by Compass Hospitality

ก่อนตัดสินใจกับโครงการใหม่ ต้องเช็กอะไรบ้าง

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

บทความที่เกี่ยวข้อง

แปลนคอนโดใหม่นานา loft กับ Duo Space เพดานสูง ห้องแบบไหนปล่อยเช่าซอยอาหรับได้จริง

ไทม์ไลน์ก่อสร้างคอนโดนานา: อ่านวันโอนโครงการใหม่ซอยสุขุมวิท 3–11 ให้เป็น

คอนโดนานาที่จอดรถอัตโนมัติ ซอยสุขุมวิท 11 คุ้มไหม ใครควรเลี่ยง

โครงการใหม่ซอยสุขุมวิท 8: ตึกโลว์ไรส์กับไฮไรส์ซอยเดียวกัน เลือกแบบไหนดี