คอนโดนานาปล่อยเช่า: สตูดิโอ vs 1 ห้องนอน แบบไหนคุ้มกว่า

ผู้เช่าย่านนานารอบสุขุมวิท ซอย 3-11 ไม่ได้เป็นเนื้อเดียวกัน และนี่คือจุดที่คนซื้อปล่อยเช่ามักคำนวณพลาด กลุ่มแรกคือชาวต่างชาติพักสั้นถึงกลาง กับผู้ป่วยที่มารักษาตัวและครอบครัวที่มาเฝ้าไข้แถว โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ และย่านซอยอาหรับ (Soi Arab) คนกลุ่มนี้ต้องการห้องพร้อมอยู่ เข้าได้ทันที เฟอร์ครบ อยู่ไม่กี่สัปดาห์ถึงไม่กี่เดือน และให้ค่ากับการเดินถึงโรงพยาบาลหรือ BTS นานาได้เร็วมากกว่าพื้นที่ห้อง สตูดิโอขนาดกะทัดรัดจึงตอบโจทย์เขาพอดี เพราะเขาแทบไม่ได้ใช้พื้นที่นั่งเล่นแยกจากที่นอนอยู่แล้ว

• สตูดิโอ เหมาะกับผู้เช่าพักสั้น-กลางแถวบำรุงราษฎร์และซอยอาหรับ ที่ต้องการเข้าอยู่ทันทีและเดินถึงจุดหมายได้ในไม่กี่นาที มากกว่าจะสนใจห้องนั่งเล่นแยก
• 1 ห้องนอน เหมาะกับมืออาชีพต่างชาติและคู่รักที่เซ็นสัญญายาว 1 ปีขึ้นไป ซึ่งต้องการผนังกั้นระหว่างที่นอนกับพื้นที่นั่งเล่น เพื่อทำงานที่บ้านหรือรับแขกได้
• ทำเลรอบสุขุมวิท ซอย 3-11 ที่เดินถึง BTS นานาได้จริงในไม่กี่นาที เป็นตัวแปรที่ทั้งสองกลุ่มให้น้ำหนัก แต่ด้วยเหตุผลต่างกัน
• ผู้เช่าระยะยาวมักให้ค่ากับความเงียบและชั้นสูง ส่วนผู้เช่าพักสั้นให้ค่ากับความสะดวกและระยะเดินมากกว่า

สรุปคือการเลือกระหว่างสองแบบห้องนี้ ไม่ใช่เรื่องขนาดล้วนๆ แต่คือการเลือกว่าคุณอยากรับผู้เช่ากลุ่มไหนเข้ามา หากคุณเล็งกลุ่มพักสั้นรอบบำรุงราษฎร์ สตูดิโอคือเครื่องมือ หากคุณอยากได้ผู้เช่าที่อยู่ยาวและดูแลห้องดี 1 ห้องนอนคือคำตอบ ทั้งนี้สัดส่วนผู้เช่าและอัตราการเข้าพักที่กล่าวถึงเป็นการสังเกตภาพรวมของย่าน ควรตรวจสอบกับประกาศจริงในปัจจุบันของแต่ละอาคารอีกครั้งก่อนตัดสินใจ

ตัวเลขที่นำมาวางเทียบด้านล่างอ้างอิงจากสองโครงการใหม่ย่านนานาที่เดินถึง BTS นานาได้ คือ Hyde Sukhumvit 11 (อาคาร 39 ชั้น เสร็จปี 2017) และ Circle Sukhumvit 11 (34 ชั้น เสร็จปี 2015) ในเชิงการอยู่จริง สตูดิโอของ Hyde ที่ 27-28 ตร.ม. คือห้องสี่เหลี่ยมผืนเดียว เตียง โซฟา และครัวเล็กอยู่ในสายตาเดียวกัน เหมาะกับคนเดียวที่ออกไปข้างนอกทั้งวัน ส่วน 1 ห้องนอนที่ 33-34.5 ตร.ม. เพิ่มมาแค่ 6-7 ตร.ม. แต่มีผนังกั้นเตียงออกจากพื้นที่นั่งเล่น ทำให้ความรู้สึก 'มีสัดส่วน' ต่างกันมาก โดยเฉพาะเวลาอยู่สองคนหรือทำงานที่บ้าน

สังเกตราคาต่อตารางเมตรที่กว้างมาก ราว 154,912-290,595 บาท/ตร.ม. ซึ่งสะท้อนความต่างของชั้น ทิศ และวิว ห้องชั้นล่างของอาคารสูงแถวสุขุมวิท ซอย 11 มักมองออกไปเจอตึกข้างเคียงหรือถนนที่มีเสียงรบกวน ขณะที่ห้องด้านที่หันเข้าซอยจะเงียบกว่าด้านที่ติดถนนใหญ่ ตัวเลขเหล่านี้เป็นระดับโครงการ ไม่ใช่การยืนยันว่ามีห้องว่างให้เช่าหรือขายในขณะนี้

gross yield คำนวณง่ายๆ คือ (ค่าเช่าต่อเดือน x 12) ÷ ราคาซื้อ แล้วคูณร้อย ลองวางเทียบด้วยตัวเลข Hyde Sukhumvit 11 ที่อ้างอิงได้ ฝั่งสตูดิโอ สมมติซื้อในกรอบล่างที่พอจับต้องได้จากช่วงราคาโครงการ ราว 4,990,000 บาท กับค่าเช่าเฉลี่ย ~25,000 บาท/เดือน ส่วน 1 ห้องนอน ใช้ราคาขายในช่วงจริง 5,199,000 บาท กับค่าเช่าเฉลี่ย ~27,095 บาท/เดือน จุดที่เห็นชัดคือสตูดิโอเก็บค่าเช่าต่อตารางเมตรได้สูงกว่า เพราะเช่าเกือบเท่ากันบนพื้นที่ที่เล็กกว่า

ตัวเลขนี้เป็น gross ล้วนๆ ยังไม่หัก ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าว่างห้อง ซึ่งกินผลตอบแทนจริงลงไปได้มาก โดยเฉพาะสตูดิโอที่ผู้เช่าหมุนเวียนเร็ว ช่วงห้องว่างระหว่างสัญญาจะฉุด yield จริงให้ต่ำกว่าตัวเลขบนกระดาษ และเปอร์เซ็นต์ทั้งหมดขึ้นกับราคาซื้อจริงที่คุณต่อรองได้ ถ้าซื้อแพงกว่าสมมติ ตัวเลขก็ลดตาม ควรคำนวณจากราคาจริงและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนก่อนตัดสินใจ ไม่มีการรับประกันผลตอบแทนใดๆ ทั้งสิ้น

คำตัดสินจึงขึ้นกับเป้าหมายของคุณตรงๆ ถ้าเน้นกระแสเงินสดและ yield ต่อตารางเมตร แล้วรับกับการเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยได้ โดยอาศัยดีมานด์พักสั้นรอบบำรุงราษฎร์และซอยอาหรับ สตูดิโอคือทางที่คุ้มกว่า แต่ถ้าคุณให้ความสำคัญกับความนิ่งของอัตราการเข้าพัก ช่วงห้องว่างน้อย และสภาพคล่องตอนขายต่อ 1 ห้องนอนคือตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า และเก็บมูลค่าได้ดีกว่าในระยะยาว